Matthieu MOUTON & Philippe PUECH Notaires à PARIS 11ème République Notaires - PARIS
Information et conseil

L'office vous informe

Succession, renonciation et démarches Renoncer à une succession est, en général, le choix pour lequel les héritiers optent lorsqu’il y a des dettes. Mais, dans le cas où les héritiers sont intéressés par la voiture du défunt, existe-t-il un recours ? Lire la suite

Ayant renoncé à la succession, les héritiers n’ont en principe aucun droit sur les biens de la succession.

Dans ces conditions, la voiture doit revenir au service des Domaines, dénommé aujourd’hui Direction de l’immobilier de l’État (DIE). Il est possible d’adresser une lettre recommandée avec avis de réception avec une demande. Si aucune réponse n’est reçue, une autre démarche est réalisable, celle de saisir le tribunal judiciaire. Toute personne ou tout créancier de la succession, par exemple un garagiste non payé pour des réparations engagées par le défunt, peut engager une démarche.

Les précédentes informations de l'office

Présidentielle et fiscalité sur les successions…dans l’attente maintenant de la Loi de finances. Réélu président de la République dimanche 24 avril dernier, Emmanuel Macron, devrait mettre en place de nouvelles réformes, notamment sur la fiscalité des successions. Lire la suite

Les droits de succession devraient être allégés dans le cadre familial.

En ligne directe, l’abattement passerait de 100 000 € à 150 000 €.

Le barème (5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 30 %, 40 %, 45 %) ne serait pas modifié.

Pour les transmissions indirectes, le président souhaiterait favoriser la transmission aux neveux, nièces, petits-enfants et enfants du conjoint, avec la création d’un abattement de 100 000 €.

Seuls les droits de succession ont été visés dans les annonces d’Emmanuel Macron, en ne précisant pas si les donations seraient concernées.

Et aucun calendrier n’a été présenté pour le moment.

La mise en œuvre de ces mesures dépendra de la majorité obtenue ou non aux élections législatives.

Dans ce contexte, il serait pertinent d’attendre, a minima, le projet de loi de finances pour 2023 (qui sera dévoilé fin septembre 2022), avant de procéder à des transmissions pour bénéficier des abattements plus importants, surtout en cas de transmissions « indirectes ».

Les droits de succession devraient être allégés dans le cadre familial.

En ligne directe, l’abattement passerait de 100 000 € à 150 000 €.

Le barème (5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 30 %, 40 %, 45 %) ne serait pas modifié.

Pour les transmissions indirectes, le président souhaiterait favoriser la transmission aux neveux, nièces, petits-enfants et enfants du conjoint, avec la création d’un abattement de 100 000 €.

Seuls les droits de succession ont été visés dans les annonces d’Emmanuel Macron, en ne précisant pas si les donations seraient concernées.

Et aucun calendrier n’a été présenté pour le moment.

La mise en œuvre de ces mesures dépendra de la majorité obtenue ou non aux élections législatives.

Dans ce contexte, il serait pertinent d’attendre, a minima, le projet de loi de finances pour 2023 (qui sera dévoilé fin septembre 2022), avant de procéder à des transmissions pour bénéficier des abattements plus importants, surtout en cas de transmissions « indirectes ».

Succession : communauté universelle et gestion du PEA Se marier sous le régime de la communauté universelle, avec clause d’attribution intégrale au survivant, signifie que le survivant au décès de l’un ou de l’autre, deviendra automatiquement propriétaire de l’ensemble des biens du couple. Et cela, sans que l’ouverture d’une succession ne soit nécessaire. Lire la suite

Nous avons l’exemple d’une épouse, qui au décès de son mari, souhaite vendre l’ensemble des titres inscrits sur le PEA er le compte-titres ordinaire de son époux.

Malgré ses relances, la banque n’exécute pas l’ordre car elle exige des documents successoraux.

Le délai de réaction de la banque engendre une perte financière importante pour la cliente.

La banque propose une indemnité de 3000 €, jugée inférieure à la perte subie par la cliente. Elle saisit le médiateur de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Celui-ci soutient la légitimité de la demande de l’épouse.

En conséquence, la banque accepte de dédommager sa cliente sur la base de la valeur des titres au jour où l’ordre de vente a été donné.

Vendre les titres inscrits dans le PEA du défunt, dans le cas d’un mariage sous le régime de la communauté universelle avec une clause d’attribution intégrale, est permis sans qu’aucune formalité ne soit à remplir.

Comment se partage la réversion entre plusieurs bénéficiaires ? Si chaque régime fixe ses propres règles d’attribution (conditions de ressources, d’âge, de non-remariage, etc.), une condition est commune pour bénéficier de la pension de réversion : avoir été marié avec le défunt. Lire la suite

L’époux actuel et le ou les ex-époux peuvent prétendre à une réversion (s’ils remplissent les conditions exigées).

Le partage est proportionnel à la durée de chaque mariage.

La personne qui fait la demande de pension en premier déclenche le calcul du partage.

En revanche, chaque ayant-droit doit faire sa propre demande pour recevoir le paiement.

 Au décès d’un bénéficiaire, sa part est reversée aux autres à partir du premier jour du mois suivant le décès (sous réserve d’en faire la demande et de ne pas dépasser le plafond de ressources).

Comment se partage la réversion entre plusieurs bénéficiaires ? Si chaque régime fixe ses propres règles d’attribution (conditions de ressources, d’âge, de non-remariage, etc.), une condition est commune pour bénéficier de la pension de réversion : avoir été marié avec le défunt. Lire la suite

L’époux actuel et le ou les ex-époux peuvent prétendre à une réversion (s’ils remplissent les conditions exigées).

Le partage est proportionnel à la durée de chaque mariage.

La personne qui fait la demande de pension en premier déclenche le calcul du partage.

En revanche, chaque ayant-droit doit faire sa propre demande pour recevoir le paiement.

Au décès d’un bénéficiaire, sa part est reversée aux autres à partir du premier jour du mois suivant le décès (sous réserve d’en faire la demande et de ne pas dépasser le plafond de ressources).

Droit du délaissement Quand le propriétaire d’un bien est soumis à des règles d’urbanisme, qui le rendent impropre à son usage, celui-ci peut demander à la collectivité publique de lui acheter. Lire la suite

Il existe trois situations courantes qui s’inscrivent dans le droit au délaissement :

1/ l’emplacement est affecté par le PLU à la création d’espaces verts ou d’installation d’intérêt général.

2/ le terrain fait partie d’une zone d’aménagement concerté (ZAC).

3/ l’emplacement a fait l’objet d’une demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations mais l’autorité compétente a pris une de décision de sursis à statuer.

Pour bénéficier du droit de délaissement, le propriétaire du terrain doit mettre en demeure la collectivité publique d’acquérir le bien dans le délai d’un an. Passé ce délai, s’il n’y a pas eu de manifestation, il est possible de saisir le juge de l’expropriation.

Lorsque la collectivité est intéressée, elle sollicite l’avis de la Direction de l’Immobilier de l’État (DIE), et soumet une offre au propriétaire. En cas d’accord, les parties finalisent la vente et l’acheteur dispose d’un délai de deux ans pour en régler le prix.

Déclaration de succession : quand l'effectuer ? Etape importante, la déclaration de succession doit être déposée dans les six mois suivant le décès du défunt au centre des finances publiques de son domicile. Lire la suite

En cas de retard, un intérêt de 0,20 % par mois est dû à l'administration fiscale. Et s’il dépasse six mois, s’ajoute une pénalité de 10 %.

L’intervention du notaire est incontournable en présence des éléments suivants :

- un testament,

- un bien immobilier,

- un contrat de mariage,

- une donation au dernier vivant.

Lors du règlement de succession, le notaire établit l’acte de notoriété, dresse un bilan complet du patrimoine du défunt, réalise les formalités hypothécaires et fiscales, et le partage des biens.

En cas de refus de la succession, il n’y a pas de déclaration à déposer.

La reconnaissance conjointe anticipée La procréation médicalement assistée (PMA) est accessible depuis juin 2021, aux couples de femmes et aux femmes non mariées. Lire la suite

Elles bénéficient des mêmes conditions que les couples composés d’un homme et d’une femme, y compris en ce qui concerne la prise en charge par l’assurance-maladie.

Elles doivent néanmoins, effectuer une reconnaissance conjointe anticipée avant la conception lorsqu’elles souhaitent recourir à une PMA avec don de gamètes.

Exclusivement établi par un notaire, cet acte doit être signé en même temps que le consentement de don de gamètes.

Ainsi, la 2ème mère sera reconnue à égalité de droits et d'obligations avec la mère qui accouche.

Une copie authentique sera remise au couple et indiquée dans l’acte de naissance de l’enfant.

Adoption simple et droits de succession L’adopté hérite de ses deux familles, d’origine et adoptive. Mais qu’en est-il de la fiscalité dans la succession ? Lire la suite

Les conditions pour que l’adopté dispose des mêmes droits que les autres enfants du défunt dans la succession sont les suivantes :

- l’adopté doit être mineur au moment du décès

- l’adopté peut être soit mineur soit majeur au décès de son parent adoptant, s’il est l’enfant du conjoint

- l’adopté doit prouver que l’adoptant l’a élevé :

- durant sa minorité pendant au moins 5 ans sans interruption,

- ou durant 10 ans lors de sa minorité et majorité.

Si les conditions ne sont pas remplies, l’héritage reçu de son parent sera taxé à 60 %.

Le droit de préemption urbain (DPU) Dans certaines zones urbaines, les communes ont le droit d'acquérir en priorité des biens immobiliers mis en vente par les personnes privées. Lire la suite

Le propriétaire qui souhaite vendre son bien doit d’abord se renseigner auprès de la mairie pour savoir si celui-ci est situé sur une zone de préemption.

Il doit remplir une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qu’il adressera à la mairie.

La commune a 2 mois pour se porter acquéreur ou au contraire renoncer définitivement à acheter le bien. Le silence de la commune pendant ce délai de 2 mois, équivaut à une renonciation.

Si la commune décide de se porter acquéreur, le propriétaire du bien est tenu de le vendre auprès de cette dernière mais celle-ci peut renégocier les modalités de la transaction. Après signature de l’acte notarié, la commune a 6 mois pour payer le bien immobilier.

Le droit de préemption urbain permet de constituer des réserves foncières pour réaliser des projets d’aménagements urbains d'intérêt général, comme par exemple :

• la réalisation de logements sociaux ;

• la construction d'équipements collectifs ;

• le renouvellement urbain.

Signification de Legs universels et Legs à titre universel Le legs permet de transmettre son patrimoine à qui l’on souhaite. Entre legs universel et legs à titre universel, quelle est la différence ? Lire la suite

Les expressions « legs universel » et « legs à titre universel » n’ont pas la même signification.

Un legs universel signifie que le testamentaire lègue à une ou plusieurs personnes tous ses biens à son décès.

Un legs à titre universel signifie que le testamentaire lègue une quote-part ou une catégorie particulière de ses biens.

Les légataires sont tenus au paiement des dettes du défunt.

Et en présence d’héritiers réservataires, ils doivent demander la délivrance du legs.

La plus-value dégagée lors de la vente d’un terrain à bâtir est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La plus-value dégagée lors de la vente d’un terrain à bâtir est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Lire la suite

Comment calcule-t-on le montant imposable ?

Prix de cession du terrain – Prix d’achat du terrain = Montant imposable

Le prix de vente peut être diminué des honoraires de négociation dus par le vendeur.

Le prix d’achat peut être majoré des frais réglés au notaire lors de l’acquisition ou de la succession, des frais de viabilisation et de l’étude géotechnique supportés par le vendeur, etc.

Quels sont les abattements ?

Pour l’impôt sur le revenu :

  • 6 % de la plus-value par année de détention à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année,
  • 4 % la 22e année
  • Exonération après 22 ans

Pour les prélèvements sociaux :

  • 1,65 % à compter de la 6e année de détention,
  • 1,60 % la 22e année
  • 9 % à partir de la 23e année
  • Exonération après 30 ans de détention
Reconstruire sa vie et protéger ses enfants si le nouveau conjoint à l'âge de ses enfants Reconstruire une vie à deux oblige à repenser la transmission de son patrimoine. Lire la suite

Pour préserver à la fois son nouveau conjoint et ses enfants, il est intéressant d’opter pour la combinaison mariage et donation entre époux au dernier vivant.

Par contre, lorsqu’il existe un écart d’âge important entre les époux, la donation d’usufruit est à proscrire. Elle risque d’empêcher les enfants de disposer du capital de leur parent. Ce seront les petits-enfants qui en hériteront.

Dans le même sens, l’adoption d’un régime de communauté universelle avec une clause d’attribution intégrale au dernier vivant est déconseillée en présence d’enfants issus d’une première union. Ces derniers peuvent exercer une action en retranchement, réclamer la part que la loi leur réserve.

Les autorisations d'urbanisme La délivrance d’une autorisation d’urbanisme permet à la commune de confirmer que votre projet respecte les règles d’aménagement du territoire. Quels sont les différents permis ? Lire la suite

Le permis de construire pour les nouvelles constructions ou travaux sur un bâti ajoutant une surface de plancher ou d’emprise au sol.

Sauf exception, le recours à un architecte est obligatoire pour réaliser le projet.

Le permis d’aménager pour les creusages, les surélévations du sol ou encore pour les opérations relatives à des lotissements situés en secteur sauvegardé, en site classé ou en instance de classement.

Il est aussi demandé pour la création ou l'aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à cet ensemble immobilier.

Le permis de démolir pour les projets de démolition totale ou partielle d’une construction protégée ou située dans un secteur protég.

Il n’est pas obligatoire dans toute la France.

Un service d’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU) a été mis en place par le ministère de la Transition écologique qui permet de remplir et d’imprimer son dossier avant de le déposer en mairie. A retrouver sur le site service-public.fr

 

Dons aux associations : prolongation de la réduction d’impôt exceptionnelle La réduction d’impôt exceptionnelle est reconduite jusqu’au 31 décembre 2023. Lire la suite

L’avantage a été mis en place en 2020 pour favoriser un élan de solidarité en faveur des associations dans le contexte de crise sanitaire.

La réduction d’impôt s’élève à 75% jusqu’à 1 000 € et de 66% au-delà de 1000 €.

Les dons peuvent être réaliser envers les organismes qui remplissent les trois conditions suivantes :

  • avoir un but non lucratif
  • avoir un objet social et une gestion désintéressée 
  • ne pas fonctionner au profit d'un cercle restreint de personnes.
Respecter sa promesse (de vente) Le signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à céder le bien promis, sans possibilité de rétractation. (Ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 à l’article 1103) Lire la suite

Cette règle est vraie, même en présence de faits s’étant déroulés antérieurement à cette date.

Dans un arrêt du 20 octobre 2021, un couple cède un terrain à une société pour en extraire des substances minérales. Celle-ci s’engage à lui revendre une fois l’opération terminée. Après l’exploitation des terres, la société refuse finalement de les rétrocéder au couple.

Celui-ci assigne la société en justice pour réclamer au tribunal d’ordonner l’exécution de la vente forcée de la vente. Les juges ne font pas droit à sa demande car ils considèrent que la révocation de la promesse a empêché la formation du contrat promis.

Le couple se pourvoit en cassation. La Cour Suprême estime au contraire que la société avait donné son contrat ferme et définitif à la promesse de vente. Elle a failli à son obligation et doit réparer les dommages causés par son manquement.

SCI, quels sont les avantages et les inconvénients ? Lorsque l’on projette d’acheter à deux, l’interposition d’une société civile immobilière (SCI) présente certains avantages. Lire la suite

Eviter l’indivision

L’indivision convient mal à la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à long terme.
Avec une SCI, les associés fixent dans les statuts les règles de majorité applicables.

 

Anticiper la transmission

Avec une SCI, les parents transmettent leur patrimoine à leurs enfants, dans des conditions fiscales avantageuses, tout en continuant à le gérer comme ils le souhaitent et d’en percevoir les revenus jusqu’à la fin de leur vie.

 

Avec une SCI, il est interdit d’abriter un patrimoine destiné à la location meublée.

Et, son interposition fait perdre tous les avantages liés à la protection de l’emprunteur non professionnel (condition suspensive d’obtention du prêt, délais de réflexion et de rétraction).

 

Les durées de baux d’habitation se définissent comme ce qui suit :

-Associés sans lien de parenté ou d’alliance : 6 ans minimum

-Associés parents et alliés au quatrième degré : 3 ans minimum

 

Si la société a la possibilité de reprendre le logement au terme du bail pour y loger un de ses associés, elle ne pourra pas le faire pour y loger les proches des associés, comme leurs enfants … sauf si ce sont des associés.

Donation, comment ça marche ? Un bien immobilier, de l’argent, des titres de société, vous souhaitez transmettre votre patrimoine en conservant les moyens de subvenir à vos besoins ? Vous pouvez le faire via une donation. Lire la suite

Par cet acte, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € sans frais à chacun de ses enfants tous les 15 ans. Un enfant peut donc recevoir, tous les 15 ans, 200 000 € en franchise d’impôt.

Ces dons constituent en principe des avances sur héritage mais il est toutefois possible de spécifier dans l’acte que le geste a été consenti hors part successorale.

Un passage chez le notaire est obligatoire en présence d’un bien immobilier et fortement recommandé dans les autres cas, notamment en raison des conséquences successorales de la donation.

Peut-on déshériter ses enfants ? Selon la loi française, on ne peut pas déshériter ses enfants. On parle alors de réserve héréditaire. Lire la suite

Cela correspond à la fraction du patrimoine du défunt qui doit obligatoirement revenir aux héritiers. Et par déduction, la part des biens et droits successoraux qui n'est pas réservée par la loi et dont le défunt peut disposer librement par des libéralités est la quotité disponible.

Cette quotité disponible varie en fonction du nombre d'héritiers réservataires :