L'office vous informe

Explorons les raisons pour lesquelles la rédaction d'un testament en couple peut renforcer votre lien tout en offrant une tranquillité d'esprit commune, un cadeau qui va au-delà des gestes traditionnels.

Sécuriser un avenir ensemble

En exprimant clairement vos volontés au sujet de la répartition des biens, vous assurez la sécurité financière de votre partenaire bien-aimé(e). Un testament bien rédigé est une preuve tangible de votre engagement envers un avenir partagé, apportant ainsi une tranquillité d'esprit à vous deux.

Éviter les tensions familiales :

La planification successorale à deux permet d'éviter les tensions familiales potentielles. En spécifiant clairement vos souhaits, vous réduisez les risques de querelles familiales, créant ainsi un environnement harmonieux pour vous et votre partenaire.

Renforcer votre unité financière :

La rédaction d'un testament offre également l'opportunité d'optimiser la gestion financière du couple, minimisant les charges fiscales pour le conjoint survivant. Une planification judicieuse peut créer un héritage plus stable, consolidant ainsi votre unité financière.

Protéger la relation en cas de décès :

La désignation de bénéficiaires clairs et la planification pour les éventualités inattendues assurent que la personne que vous aimez bénéficie de votre héritage sans tracas inutiles. C'est une façon de montrer que votre amour persiste au-delà de la vie, offrant une sécurité émotionnelle en cas de perte.

En cette Saint-Valentin, aller au-delà des cadeaux traditionnels et envisager la rédaction d'un testament en couple peut être l'expression ultime de votre amour durable. C'est un geste tangible qui montre à votre partenaire que vous vous souciez de l'avenir commun et que votre amour est prêt à résister au test du temps. N'hésitez pas à consulter un professionnel pour vous guider dans cette démarche empreinte de sens.

Toute l’équipe de l’Office notarial de Maîtres MOUTON et PUECH vous retrouve dans de nouveaux locaux plus grands et plus confortables ! 
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À l’inverse du DPE individuel qui ne porte que sur un seul logement, le DPE collectif indiquera la performance énergétique de l’ensemble d’un bâtiment, y compris de ses parties communes.

La loi dite loi Climat et résilience du 22 août 2021 a prévu que sont concernées, uniquement pour l’instant, les copropriétés de plus de 200 lots ainsi que les immeubles en monopropriété.

Cette obligation sera progressivement étendue aux copropriétés de moindre taille :

• Au 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots,
• Au 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots,
• Au 1er janvier 2028 pour toutes les copropriétés situées en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Comme pour le diagnostic individuel, ce DPE classe l’immeuble de A à G selon sa performance énergétique.

Ce DPE doit être renouvelé tous les 10 ans, sauf dans le cas où un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 montre que le bâtiment est classé A, B ou C.

Quel sera son contenu ?

• une description de l’état initial de la copropriété : caractéristiques du bâtiment, des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude, éclairage, etc. ;
• une indication des consommations du bâtiment, des dépenses annuelles d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre ;
• une étiquette énergie et d’une étiquette climat, de A (le meilleur) à G (le moins bon) ;
• des recommandations de travaux d’amélioration des performances énergétiques du bâtiment.

Sources :

article 158 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022493232&cidTexte=LEGITEXT000006074096

Ainsi, tout français majeur peut choisir de porter le nom :

• de son père, 
• de sa mère, 
• ou les deux accolés. 

Cette possibilité ne pourra être exercée qu'une seule fois. 

Les enfants du demandeur majeur changeront, eux aussi, de nom, avec leur consentement, s'ils ont plus de 13 ans. 

La procédure simplifiée de changement de nom de famille permet de porter le nom  du parent qui n'a pas transmis le sien :

• Soit en ajoutant le nom de ce parent à votre nom de famille actuel, dans l'ordre que vous souhaitez.
• Soit en remplaçant votre nom de famille actuel par le nom de ce parent. 

Vous pouvez utiliser cette procédure une seule fois dans votre vie.

Pour un mineur : En cas de séparation des parents, les parents pourront décider, d'un commun accord, que leur enfant portera à titre d'usage le nom du parent qui ne lui a pas été transmis à sa naissance ou accoler leurs deux noms dans l'ordre qu'ils choisiront.

Attention : le ministère de la Justice restera compétent pour traiter des demandes de changement de nom autres que celles prévues par la loi relative au choix du nom issu de la filiation (exemple : nom sans rapport, francisation du nom de famille, etc. ). 

Un an après la mise en application de la loi, une nouvelle circulaire vient faciliter la procédure pour les citoyens et les services d’état civil. Le texte, accompagné de fiches pratiques et de modèles de documents, rappelle les précautions à prendre dans les cas où le changement de nom d’un parent modifie celui de l’enfant.

Retrouvez cette circulaire sur le site officiel : 

https://www.justice.fr/fiche/procedure-simplifiee-changement-nom-famille

Depuis son entrée en vigueur, 90 000 personnes ont déjà bénéficié de ce nouveau droit afin de pouvoir porter le nom de leur choix. Popularité de ce dispositif qui rappelle sa nécessité, le libre arbitre de choisir son nom. 

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Le but est simple : une famille reconnue dans un pays d’Europe ne pourra plus être défaite dans un autre. 

Au XXIe siècle, en Europe, deux millions d’enfants pourraient encore se retrouver dans un statut précaire si leurs parents venaient à déménager dans un État membre dont le code civil n’a pas la même définition de la parentalité que l’État d’origine, au détriment des droits fondamentaux de l’enfant. 

C’est pour répondre à ces situations complexes, et parfois douloureuses, que le Parlement européen, réuni en session plénière à Strasbourg, a approuvé le 14 décembre 2023 la création d’un certificat européen de parentalité.

Le certificat européen obligera les États membres à reconnaître la filiation quel que soit le mode de conception ou de naissance de l’enfant, quel que soit le type de famille de l’enfant et quelles que soient la nationalité des enfants et la nationalité de leurs parents. 

Le lien de parenté ne sera plus détricotable, 

comme le gouvernement italien qui souhaite depuis cet été retirer la deuxième maman des actes de naissance des enfants nés dans une famille homoparentale à deux mamans.

Ce certificat sera disponible pour tous les parents : qu’on ait un père et une mère, deux mamans, deux papas, qu’on soit enfant biologique ou adopté… 

Cela ne veut PAS DIRE que l’Europe définit le droit de la famille en France. Mais que deux mères ayant fondé une famille par PMA à Bordeaux seront protégées si, après un déménagement à Rome ou à Budapest, les autorités venaient à leur refuser le statut de famille.

Il existe mille et une occasions pour offrir des présents d'usage, que ce soit aux parents, grands-parents, oncles ou tantes. Mais quelle est la limite à ne pas franchir pour éviter toute obligation envers l'administration fiscale ?

Le présent d'usage se distingue des donations, étant considéré comme un simple cadeau et donc non imposable. Cela peut englober divers biens, tels que des bijoux, voitures, tableaux, ou même une somme d'argent remise en espèces. Contrairement à une donation, l'intervention d'un notaire n'est pas nécessaire.

Quels sont les critères pour ne pas être taxé ?

I / Un évenement à célébrer

Le présent d’usage étant un cadeau, et non une donation, il doit impérativement intervenir à l’occasion d’un évenement (anniversaire, fête religieuse importante, examen réussi, etc.). Gardez la preuve que ce présent d’usage est survenu à l’occasion d’un tel évenement.

II / Modicité du cadeau

Le caractère du présent d'usage s'apprécie à la date de la remise et en fonction de la fortune du donateur. La notion de "modicité" est laissée à l'appréciation des juges, sans barème strict établi par l'administration fiscale.

Il n'y a pas de règle fixe quant à la proportion du cadeau par rapport à la fortune ou aux revenus du donateur. Chaque cas est examiné individuellement, tenant compte de la nature du don et des circonstances entourant la libéralité. En cas de litige, ce sont les juges qui prennent la décision, sans seuil défini pour la taxation.

III / La proportion à respecter

La valeur du présent d'usage doit donc être en adéquation avec la fortune du donateur. Selon la jurisprudence constante, le montant ne devrait pas dépasser 1% du patrimoine ni 1% du revenu annuel du donateur. Ainsi, l'essentiel est que le cadeau soit proportionné à la situation financière du donateur.

En conclusion, le présent d'usage demeure une pratique libre de taxes, mais il est crucial de respecter les principes de modicité et de proportionnalité pour éviter d'éventuelles complications fiscales.

Noël est dans 3 jours, préparez un petit cadeau à vos proches c’est le moment ! 

I / Détenir le bien immobilier par la création d’une SCI  : 

Le couple peut créer une Société civile immobilière (SCI)  qui sera propriétaire de la résidence principale et la mettra à sa disposition.

Cette option est plus ou moins intéressante selon que le couple est marié, pacsé ou en concubinage.

Pour un couple marié

La détention de la résidence principale au travers d’une SCI permet aux époux d’une certaine façon de contourner les règles du régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts.

Le régime de la communauté légale, applicable par défaut aux époux qui n’ont pas établi de contrat de mariage, prévoit en effet que tout bien acquis individuellement par l’un d’entre eux postérieurement au mariage est détenu en commun par le couple. Chaque époux est alors propriétaire de la moitié du bien.

La constitution d’une SCI, qui sera propriétaire du bien immobilier dans lequel le couple choisit d’établir sa résidence principale, permet aux époux de décider d’une répartition de la propriété différente de celle imposée par le régime de la communauté légale.

Ainsi, les époux peuvent être propriétaires du bien à proportions inégales selon la quantité des parts de SCI possédé par l’époux associé, par opposition aux règles des régimes matrimoniaux par lesquelles chacun est propriétaire du bien pour moitié.

Avec cette configuration, il est donc possible qu’un des époux détienne à titre d’exemple 60% des parts sociales, et donc de la résidence principale, et l’autre 40% seulement.

Attention : lors de la création de la société, chaque époux doit réaliser des apports en numéraire (argent) ou des apports en nature  (bien meuble ou immobilier) au capital social de la SCI  afin de devenir associé.

Il est important que chaque époux réalise ces apports avec ses fonds propres constitués préalablement à l’union matrimoniale : dans le cas contraire, les parts sociales acquises avec les fonds communs appartiennent à la communauté.

Pour un couple pacsé ou en concubinage

La constitution d’une SCI permet aux partenaires de PACS ou aux concubins d’assurer la protection du conjoint survivant en cas de décès.

En effet, les  articles 763 et 764 du Code civil  qui confèrent à l’époux survivant des droits sur le logement au décès de son conjoint ne s’appliquent pas aux concubins ni aux partenaires de PACS.

L’article 764 dispose : “Sauf volonté contraire du défunt, le conjoint successible qui occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant.”

Afin de protéger le conjoint survivant dans le cadre d’un PACS ou d’une union libre, il est intéressant de créer une SCI et de répartir les parts sociales entre les conjoints associés par application du mécanisme du démembrement croisé.

Lors de la constitution de la société, chaque conjoint reçoit 50% de la totalité des parts sociales. Dans le cadre du démembrement croisé, chacun détient ses propres parts sociales en nue-propriété, et celles de l’autre en usufruit.

De cette manière, en cas de décès, le conjoint survivant reçoit l’usufruit de ses propres parts jusque-là détenu par le conjoint décédé, et bénéficie ainsi de la pleine jouissance de la résidence principale, les héritiers recevant la nue-propriété des parts.

Cette protection n’est toutefois pas instituée en l’absence de démembrement croisé au sein de la Société civile immobilière.

Outre la protection du conjoint survivant, la mise en place du démembrement au sein de la SCI permet également d’éviter de payer des droits de succession ou de donation.

II / Faciliter la transmission de la résidence principale

Le couple qui crée une SCI pour détenir sa résidence principale bénéficie d’un avantage majeur au moment de la transmission du bien immobilier. En effet, le mécanisme des abattements successifs sur donations de parts sociales offre la possibilité aux héritiers de recevoir le logement en franchise de droits de succession.

Deux cas peuvent être distingués selon que le bien transmis est détenu en nom propre ou au travers d’une SCI :

• Bien détenu en nom propre : la résidence principale ne peut être donnée qu’en une seule fois. Lorsque sa valeur dépasse le montant de l’abattement, le bénéficiaire est tenu de payer des droits de mutation allant de 5 à 45% de la valeur du bien, par application d’un barème.
• Bien détenu par une SCI : au lieu de transmettre le bien immobilier en une seule fois, les parents donateurs peuvent éviter de s’acquitter des droits de mutation en donnant à chaque enfant des parts sociales de la SCI à hauteur de 100 000€ tous les 15 ans.

Afin de conserver la jouissance de la résidence principale, les parents donateurs peuvent donner la nue-propriété des parts sociales transmises, se réservant ainsi l’usufruit.

Une clause statutaire spécifique peut également prévoir que les parents demeurent en charge de la gérance de la SCI, de façon à leur permettre de bénéficier d’un pouvoir de gestion sur le patrimoine immobilier transmis.

III / Bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value lors de la vente du bien

En principe, lors de la revente d’un bien immobilier, qu’il soit détenu par une SCI ou en nom propre, le vendeur est tenu de payer un impôt sur la plus-value réalisée, calculée par la soustraction du prix d’achat au prix de vente.

Toutefois, lorsque le bien immobilier concerné constitue la résidence principale du vendeur en nom propre ou des associés, il est possible de bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par la SCI. 

L’application de l’exonération diffère selon les modalités de mise à disposition du bien au bénéfice du couple :

• Mise à disposition gratuite : lorsque la SCI a choisi d’être imposée selon le régime de l’IR cela permet au couple d’habiter gratuitement le bien qu’elle détient, au titre de résidence principale, la vente de l’immeuble sera exonérée d’impôt sur la plus-value.
• Location du bien au couple : lorsque la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)  met à disposition du couple le logement en échange d’une contrepartie financière, aucune exonération n’est admise. La vente sera également soumise au régime des plus-values professionnelles, qui peuvent s’avérer moins avantageuses. Le calcul de la plus-value prend toutefois en compte l’amortissement du bien par la SCI.

IV / Optimiser la fiscalité du foyer

La détention de la résidence principale au travers d’une SCI permet au couple de réduire le montant des impôts dus par le foyer fiscal.

En effet, lorsque les charges du logement sont plus élevées que la contrepartie versée à la SCI par le couple pour l’occupation du logement, la société est en déficit foncier. Ses dépenses sont alors plus importantes que ses bénéfices.

Lorsque la SCI est soumise à l’IR, la déclaration des bénéfices s’effectue par le biais de la déclaration de revenus des associés. En cas de déficit, ceux-ci doivent indiquer un montant négatif, qui leur permet alors de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Soyez conscients de ces aspects avant de choisir une SCI pour votre résidence principale. Consultez votre notaire pour une approche personnalisée de vos besoins.

1. Inconvénients à l'acquisition

Lorsque vous optez pour l'acquisition de votre résidence principale via une SCI, il est essentiel de noter que vous sacrifiez le bénéfice du prêt à taux zéro et du délai de rétractation de 10 jours accordé aux particuliers en vertu de la loi SRU. Ces avantages, offerts aux particuliers, ne sont pas offerts aux acquisitions par le biais de sociétés civiles immobilières.

2. Inconvénients à votre succession

En cas de décès, les conséquences successorales diffèrent également. Le conjoint survivant ne bénéficie ni du droit de jouissance temporaire ni du droit viager d'habitation, droits successoraux qui ne s'appliquent pas à la résidence principale détenue en SCI. Ces nuances nécessitent une planification minutieuse pour assurer la protection des droits du conjoint survivant.

3. Inconvénients à la vente 

Que le logement soit détenu directement ou via une SCI, l'accord des deux conjoints est requis pour la vente, même en cas de propriété exclusive. Cela découle de l'article 215, al. 3 du Code civil, qui prévoit que "les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille." Cette condition peut ajouter une complexité significative aux procédures de vente.

4. Inconvénient pour votre IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Les parts de sociétés civiles ne bénéficient pas de l'abattement de 30% sur la résidence principale en cas d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Cette différence fiscale peut avoir un impact significatif sur votre imposition.

5. Inconvénient pour les plus-values :

En principe, lors de la revente d’un bien immobilier, qu’il soit détenu par une SCI ou en nom propre, le vendeur est tenu de payer un impôt sur la plus-value réalisée, calculée par la soustraction du prix d’achat au prix de vente. 

Les exonérations sur les plus-values d'une résidence principale en SCI, soumise à l’impôt sur les revenus (IR) sont conditionnées par une mise à disposition gratuite au profit d’un associé. 

Par contre, en cas d'IS (impôt sur les sociétés) ou de loyer appliqué, cette exonération n'est pas possible. 

La vente sera alors soumise au régime des plus-values professionnelles, qui peuvent s’avérer moins avantageuses. Le calcul de la plus-value prend toutefois en compte du bien par la SCI.

Cette considération fiscale IFI doit être intégrée dans votre stratégie patrimoniale à long terme.

6. Inconvénients administratifs

Créer une SCI implique des formalités administratives substantielles, telles que la rédaction des statuts, la publication d'un avis de constitution, et la gestion comptable. L'organisation d'une assemblée générale annuelle avec les différents associés est également requise. Cette charge administrative peut être rédhibitoire pour certains acquéreurs.

Soyez conscients de ces aspects avant de choisir une SCI pour votre résidence principale. Consultez votre notaire pour une approche personnalisée de vos besoins.

Explorons ensemble

- les présents d'usage,

- les donations

- et l'assurance-vie

 pour démêler le fil de ces actes d'amour !

Comment conjuguer la générosité et la prudence, pour offrir à nos petits trésors sans céder aux pièges fiscaux.

I. Le Présent d'Usage

Le "présent d'usage", véritable cadeau, offre une opportunité pour gratifier sans imposition.

 Le « présent d'usage » n'est pas taxable aux droits de donation s'il répond à deux conditions : il doit être consenti à l'occasion de certains évènements où il est d'usage d'offrir un cadeau (anniversaire, Noël, obtention d'un diplôme...); sa valeur doit être proportionnée à l'état de fortune du disposant à la date où il est consenti. Veillez donc à le lier à des événements traditionnels et à ajuster sa valeur en fonction de votre situation financière. Un mot de félicitations daté peut prouver son caractère festif, mais gardez à l'esprit la nécessité de synchroniser la date du "cadeau" avec des moments familiaux spéciaux.

II. Les Donations

Un grand-parent peut donner en exonération au maximum 31 865 € tous les 15 ans à chaque petit-enfant.

Il existe un abattement de droit commun  (=franchise d’impôt) de 31 865 € en matière de donation consentie par un grand-parent à un petit-enfant, et ce quelle que soit la nature du bien transmis (immeubles, actions et titres, argent, œuvres d’art, etc).

En outre, il existe une exonération spécifique de 31 865 € pour les dons de sommes d'argent, qui s’additionne au 1er abattement de 31.865€,  sous conditions.

Pour ce don exceptionnel, le grand-parent donateur devra être âgé de moins de 80 ans et le petit-enfant devra être majeur au jour de la transmission. La déclaration auprès de l'administration fiscale devra intervenir dans le mois suivant le don.

Ces deux abattements sont renouvelables tous les 15 ans.

III. L'Assurance-vie

Considérez la désignation de vos petits-enfants comme bénéficiaires d'une assurance-vie. La fiscalité varie en fonction de l'âge de l'assuré lors des versements des primes.

Pour les versements effectués avant 70 ans, chaque bénéficiaire disposera d'un abattement de 152 500 € pour les capitaux décès perçus. Pour les versements effectués après 70 ans, les primes seront soumises aux droits de succession après un abattement global de 30 500 €, les produits étant exonérés.

Prévoyez judicieusement en utilisant les abattements et exemptions disponibles pour maximiser les avantages fiscaux.

• En l’absence de testament, que prévoit la loi ?

En l'absence de testament, la loi établit un schéma précis de succession pour les célibataires sans enfants. 

- Lorsque les parents du défunt sont en vie, et que le défunt était enfant unique, ses parents hériterons intégralement (sauf testament). 

- Lorsque les parents du défunt sont en vie et que le défunt avait des frères et sœurs, les parents sont les premiers à être appelés à la succession, chacun pour un quart, et les frères et sœurs se partagent la moitié restante. La loi répartit les biens entre les père et mère du défunt, attribuant un quart à chaque parent. Si l'un des parents est décédé, son quart ira aux frères et sœurs du défunt, augmentant leur part globale à  trois quarts. 

- En cas de décès des deux parents, la succession du fils célibataire se tourne intégralement vers les frères et sœurs du défunt.

- En l’absence de parents, de frères et sœurs ou de neveux, la succession est divisée à parts égales entre la famille paternelle et la famille maternelle : oncles et tantes d’abord (parents aux 3e degré), puis cousins germains (4e), cousins issus de germains (5e)… A défaut de parents au 6e degré, c’est l’Etat qui héritera de cette succession « vacante ».

Ces dispositions légales, bien que logiques, soulignent le caractère prédéfini et parfois impersonnel du processus successoral en l'absence de directives spécifiques du défunt. Cela souligne la nécessité pour les célibataires sans enfants de considérer activement la planification successorale pour s'assurer que leurs souhaits personnels sont respectés.

• Comment un célibataire sans enfant peut-il choisir ses héritiers ? 

Une liberté totale est offerte aux personnes non mariées, qui souhaitent sortir des règles prédéfinies par le code civil. 

La rédaction d'un testament, qu'il soit olographe ou authentique, est la clé pour décider du destin de ses biens.

Le testateur a le privilège de déterminer précisément la distribution de ses biens en fonction de ses souhaits personnels. 

Deux types de testaments peuvent être envisagés : le testament olographe, rédigé de la main du testateur et enregistré par un notaire, et le testament authentique, établi par le notaire, lorsque vous êtes notamment dans l’impossibilité d’écrire. 

La possibilité de modifier ou révoquer ses dispositions est également confortable pour le testateur, permettant d'ajuster ses  dernières volontés en fonction des changements de circonstances ou de préférences.

• Quelle est la fiscalité applicable ?

- Les parents désignés comme héritiers bénéficient d'un abattement (montant sans impôt) conséquent de 100 000 € chacun sur la part qu'ils reçoivent. Ensuite, si le patrimoine reçu est supérieur à 100.000€, la fiscalité prévoit des taux progressifs de 5%, 10%, 15%, 20%, etc., offrant un traitement fiscal relativement favorable pour les parents du défunt. 

- Pour les frères et sœurs, l'abattement est moins élevé (15.932€ sans impôt) et les droits de succession au delà de ce seuil sont imposés à des taux de 35% et 45%, selon le montant de l'héritage. 

- Les neveux et nièces bénéficient d'un abattement encore plus réduit (7.967€ d’abattement) et font face à des droits de succession plus élevés, atteignant 55%.

- En revanche, pour les personnes plus éloignées ou sans lien de parenté, un abattement modeste de 1594 € est appliqué, suivi de droits de succession plus substantiels, atteignant un taux de 60%.

- Compte tenu de cette fiscalité,  on ne peut qu’encourager la générosité envers des associations, car les legs à certaines d'entre elles sont intégralement exonérés d'impôt sur les successions. 

- Il reste enfin l'option de recourir en parallèle à l'assurance-vie, dont la fiscalité est plus avantageuse (152.500€ d’abattement par bénéficiaire pour les capitaux placés avant 70 ans, puis un taux d’impôt limité à 20% sur les primes supérieures à 152.500€). 

Dans ce domaine complexe, votre notaire demeure votre meilleur conseiller. Anticiper permet de mieux contrôler et de garantir que votre succession reflète véritablement vos souhaits.

Si l'ombre d'erreurs ou d'omissions plane sur votre avis d'imposition, c'est l'occasion de faire briller la lumière de la rectification !

• Comment faire ?

Pour rectifier le tir, plongez dans votre espace personnel sur le site de l'administration fiscale (https://www.impots.gouv.fr/). Un simple clic sur "Accédez à la correction en ligne" vous ouvre la voie vers une déclaration plus juste.

Attention, cette démarche ne peut s'accomplir que depuis un ordinateur, et non via smartphone ou tablette.

• Au-delà pénalités et majoration !

A souligner que la correction au-delà du 6 décembre 2023 pourrait se parer de pénalités ou de majorations.

Évitez les montagnes russes financières en agissant promptement pour mettre à jour votre déclaration de revenus.

Explorons cette opportunité pour ceux dont le logement est devenu trop grand, trop vide !

1. Avantages Financiers et Fiscaux

Louer une pièce de votre logement présente des avantages financiers considérables. Vous percevrez un complément de revenus qui, en 2023, est exonéré d'impôts s'il reste en dessous de 199 €/m² par an en Île-de-France, et 147 €/m² par an dans les autres régions. Ces chiffres, établis par l'administration fiscale, offrent une opportunité intéressante de générer des revenus supplémentaires sans souci fiscal excessif.

2. Cadre Légal et Bail

La cohabitation, bien que source de revenus, peut également introduire des contraintes potentielles et des conflits. Une préparation minutieuse est nécessaire pour assurer une expérience positive tant pour vous que pour votre futur locataire.

Louer une pièce de son logement implique de respecter le cadre légal, similaire à la location d'un logement entier. La signature d'un bail soumis à la loi de 1989 est requise, avec une durée minimale d'un an, renouvelable. Des spécificités existent, notamment la possibilité de réduire la durée à 9 mois pour les étudiants et la flexibilité offerte par le bail mobilité.

Le montant du loyer est laissé à la liberté des parties, mais attention à respecter les plafonds d'exonération pour éviter la fiscalisation des revenus. Les territoires soumis à l'encadrement des loyers, tels que Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux, imposent des plafonds fixés par arrêté préfectoral.

Si votre logement se situe dans une zone soumise à l'encadrement des loyers, seul la superficie de la chambre privative est prise en compte pour le calcul du loyer. Les espaces communs ne sont pas inclus dans ce calcul, même en utilisant des coefficients de pondération.

3. Diagnostics Techniques et Conditions d'Hébergement

Conformément à la loi, fournir un dossier de diagnostic technique est indispensable. Ce dossier informe le locataire sur la performance énergétique, le risque d'exposition au plomb et à l'amiante, ainsi que l'état des installations d'électricité et de gaz. Bien que la loi ne précise pas si ces diagnostics peuvent se limiter à la pièce louée, il est recommandé de les étendre à l'ensemble des espaces accessibles au locataire.

4. Contraintes de la Location Meublée

Si la pièce louée est meublée, le bail est soumis à la loi de 1989. Cela implique de fournir un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement. Des contraintes s'appliquent à la cuisine et aux espaces communs, exigeant un équipement complet pour garantir le confort du locataire.

5. Partage d'Espaces Communs et Confiance

Louer une chambre de son logement implique une confiance particulière envers le locataire. L'accès aux espaces communs, bien que nécessaire, peut être aménagé selon les préférences du bailleur. Un règlement intérieur peut définir clairement les pièces réservées exclusivement au bailleur et celles dont l'utilisation est partagée.

Vous avez la possibilité d'aménager les conditions d'usage des espaces communs, par exemple en interdisant l'accès à certaines zones. La rédaction d'un règlement intérieur, signé par le locataire simultanément au bail, offre une protection supplémentaire. Bien que rassurante, cette mesure n'est pas toujours indispensable dans la pratique.

Vous êtes dans ce cas ? Une excellente nouvelle vous attend à partir du 1er janvier 2024 !

L'Agence nationale de l'habitat (Anah) vient de décider du triplement du plafond de l'avance accordée aux copropriétés dégradées pour les travaux, passant de 300 000 à 900 000 €. 

Explorerons en détail ces changements et leurs implications.

Quelles opportunités pour les copropriétés en difficulté et les ménages modestes ?

Actuellement, les copropriétés en difficulté bénéficient d'avances de l'État, mais le plafond fixé à 300 000 € semble souvent insuffisant pour faire face aux défis des travaux nécessaires. La situation change à partir du début de l'année prochaine avec l'application de la délibération Anah n°2023-34 du 18 octobre 2023.

Nouveau plafond d'avance : Dès le 1er janvier 2024, les copropriétés dégradées éligibles à l'aide aux travaux de l'Anah pourront bénéficier d'un plafond d'avance triplé, atteignant désormais 900 000 €. Cette décision vise à mieux répondre aux besoins en rénovation et à soutenir ces copropriétés dans leur démarche de réhabilitation.

Élargissement du régime des avances : En plus de cette augmentation du plafond, une extension du régime des avances sur subvention est à noter. Les propriétaires occupants modestes, selon les critères établis pour Ma Prime Rénov, peuvent désormais accéder à cette avance. Elle concerne non seulement les travaux de rénovation énergétique, mais aussi les interventions liées à l'adaptation, à la perte d'autonomie, et à la lutte contre l'habitat indigne. 

Une opportunité majeure pour les propriétaires modestes et très modestes de bénéficier d'un soutien financier accru.

L’Anah démontre ici son engagement envers la rénovation du parc immobilier et le soutien aux ménages les plus vulnérables. 

Restez informés et explorez ces opportunités pour faire progresser votre projet de rénovation !

Source : La délibération de l’Anah n°2023-34 du 18 octobre 2023

 https://www.anah.gouv.fr/sites/default/files/2023-11/CA%20du%2018%20octobre%202023_D%C3%A9lib%C3%A9ration%20n%C2%B02023-34_2.3_D%C3%A9lib%C3%A9ration%20portant%20r%C3%A8gles%20relatives%20aux%20avances.pdf

Qui doit s'en charger (occupant, propriétaire) ?
A quel rythme ?
Quelles sanctions ?

I/ La réglementation

Conformément à l'article L2213-26 du Code général des collectivités territoriales, l'entretien des équipements de chauffage à combustibles solides raccordés à un conduit constitue une obligation légale. Cette opération, le ramonage, doit être effectuée au moins une fois par an.
Elle concerne divers équipements tels que les cheminées à foyer ouvert ou fermé, les poêles à bois ou à granulés, ainsi que les chaudières fonctionnant au gaz et au fioul. Il est important de souligner que les règles encadrant le ramonage au bois ou aux granulés sont désormais fixées au niveau national.

II/ Qui doit solliciter le ramonage de la cheminée ? Qui paie ?

L'obligation d'entretenir les conduits incombe à l'occupant du logement. Si le locataire est en place, il est responsable d'initier les démarches d'entretien, même s'il n'utilise pas la cheminée. En cas de négligence, le propriétaire peut prendre en charge les travaux, mais les frais seront ultimement supportés par le locataire. Dans le cadre d'une copropriété ou d'une habitation à loyer modéré (HLM), le syndic ou le bailleur social assure l'entretien des conduits collectifs, avec les coûts répartis entre les occupants.

III/ Quel professionnel ?

Le ramonage doit être effectué par un professionnel qualifié, enregistré auprès de l'Organisme professionnel de qualification et de classification du bâtiment (OPQCB). À la suite de son intervention, le professionnel doit délivrer un certificat de ramonage, exigé par les compagnies d'assurance en cas de sinistre. Les tarifs varient en fonction de la région, de la complexité d'accès à la cheminée, de la hauteur, et du degré d'encrassement du conduit.

IV/ Quels risques en cas de défaut de ramonage ?

Le non-respect de l'obligation de ramonage peut entraîner un mauvais fonctionnement de la cheminée, provoquant une surconsommation. De plus, un conduit encrassé augmente les risques d'incendie et d'intoxication au monoxyde de carbone, un gaz potentiellement mortel.

V/ Quelles sanctions ?

Outre une amende forfaitaire pouvant atteindre 450 €, l'absence d'entretien régulier a des répercussions sur l'assurance habitation. En cas de sinistre lié à un défaut de ramonage, l'indemnité peut être réduite, la franchise majorée, voire un refus d'indemnisation si le lien entre le sinistre et le défaut d'entretien est établi.

Respecter l'obligation légale de ramonage n'est pas seulement une formalité administrative, mais une mesure cruciale pour garantir la sécurité, le bon fonctionnement des équipements, et la protection des biens assurés. N'oubliez pas de planifier le ramonage avant le début de la saison hivernale pour assurer une utilisation sûre et optimale de vos installations de chauffage.

Initialement envisagée comme une mesure plus stricte, la réforme a été tempérée pour ne pas perturber un marché déjà tendu.

L'unique mesure adoptée résulte d’un amendement retenu par le gouvernement et adopté grâce à l'article 49-3 (devenu art. 5 duodecies nouveau du code général des impôts, CGI), concerne l'alignement du régime d'imposition simplifiée (micro-BIC) des meublés de tourisme classés sur celui des autres locations meublées.

Cette décision, bien que modérée, suscite des réflexions sur l'avenir de la fiscalité des locations, notamment pour les propriétaires de biens classés.

La location meublée, considérée comme une prestation de services soumise à l'impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), a connu des ajustements fiscaux avec l'amendement gouvernemental. Conformément à l'art. 50-0 du CGI, cette activité, quelle que soit sa durée ou sa destination, relève du régime simplifié de déclaration et d'imposition dit « micro-BIC ». Ce régime permet au loueur d'être imposé sur seulement 50 % de ses recettes grâce à l'application d'un abattement forfaitaire.

Le classement des meublés touristiques, autrefois bénéfique fiscalement, perd de son intérêt dans un contexte où les plateformes comme Airbnb prennent de l'ampleur. Avant l'amendement gouvernemental, les revenus locatifs des meublés classés étaient taxés après application d'un abattement de 71 %, pouvant être augmenté de 21 % supplémentaires en fonction du classement de 1 à 5 étoiles attribué par un organisme agréé.

Certains propriétaires pourraient explorer d'autres mécanismes pour défiscaliser leurs locations, comme le passage au régime réel, offrant la possibilité de déduire l'ensemble des charges de la propriété. Cependant, cette option n'est pas accessible à tous, laissant certains propriétaires de locations nues avec des conditions fiscales moins avantageuses.

Malgré ces ajustements, les zones tendues restent sous pression, et les appels des élus locaux en faveur d'une réforme plus substantielle persistent. L'amendement actuel, bien que modeste, marque un premier pas vers une potentielle refonte de la fiscalité locative. L'article 5 duodecies nouveau du code général des impôts ouvre la voie à de possibles évolutions, même si la prudence domine dans la perspective des JO 2024.

Votre réflexion sur la nécessité d'une remise à plat de la fiscalité locative s'inscrit dans un contexte où les pouvoirs publics naviguent entre la préservation de l'offre d'hébergement nu classique et la volonté de montrer une action proactive.

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Analysons ensemble les enjeux familiaux et fiscaux d’une mise à disposition gratuite.

Quelles solutions pour sécuriser cette aide familiale ?

I / Les Enjeux familiaux.

Offrir un logement gratuit à un enfant peut créer des tensions lors de la succession future des parents. Les frères et sœurs pourraient voir cela comme un avantage inéquitable, s’ils n’ont pas eux même été gratifié d’un équivalent.

Au décès des parents, ces frères et sœurs pourraient demander qu’il en soit tenu compte dans la succession afin de respecter l’égalité entre les enfants.

Or, les parents n’ont pas nécessairement entendu faire une donation à l’enfant logée gratuitement. Ils ont pu simplement vouloir aider leur enfant dans le besoin, comme la loi les y oblige en cas de ressources insuffisantes.

• Une solution, le commodat ?

Si les parents ont  souhaité simplement faciliter la vie de leur enfant sans qu’il y ait d’incidence sur la succession, et si la mise à disposition gratuite s’éternise (et se prolonge par exemple davantage que le temps d’une ou deux années scolaires), il sera important de clarifier les intentions des parents.

Un commodat est un contrat par lequel une personne, le "commodat", met à la disposition d'une autre personne, le "commodataire", un bien meuble ou immeuble pour un usage gratuit, temporaire, et spécifique. Il se distingue de la location classique par le fait qu'aucun loyer n'est payé.

Dans le contexte du logement, un commodat permet aux parents de prêter le logement à leur enfant sans qu'il y ait d'incidence sur la succession. Ce contrat détaille les termes et conditions du prêt, tels que la durée, les responsabilités en matière d'entretien, et l'usage spécifique autorisé. En optant pour un commodat, les parents peuvent mieux formaliser leur intention d'aider leur enfant sans créer des droits successoraux pour les autres héritiers.

Il est important de noter que le commodat doit être rédigé avec soin pour éviter tout malentendu ou interprétation erronée. Le commodat doit témoigner des intentions des parties impliquées.

• Une autre solution, la donation temporaire d’usufruit ?

Il peut aussi être envisagé par les parents de réaliser une donation temporaire d'usufruit. L'usufruitier (dans ce cas, l'enfant) bénéficie de l'usufruit du bien pour une période définie, tandis que la nue-propriété reste entre les mains du donateur (dans ce cas, les parents). Sur le plan fiscal, la donation temporaire d'usufruit est considérée comme une libéralité déclarée, et sa valeur est soumise aux droits de donation. L’enfant peut bénéficier des abattements fiscaux (100.000€) sur la valeur de l’usufruit temporaire, et être exonéré ainsi d’impôt sur cet usufruit.

La valorisation de cette libéralité dépend de divers facteurs, tels que la durée de l'usufruit temporaire, la nature du bien donné, et les taux d'évaluation en vigueur.

II / Enjeux fiscaux

La mise à disposition gratuite d'un logement peut avoir des implications fiscales.

Opter pour un commodat, un prêt à usage, plutôt que la simple gratuité, peut aider à éviter des conséquences indésirables lors de la succession.

Cela permet de distinguer clairement l'aide parentale des droits successoraux, offrant une protection contre d'éventuels litiges.

• Autre option, louer le bien immobilier.

Mais attention, un loyer même symbolique peut être considéré comme un revenu foncier imposable pour les parents.

Choisir de louer à un prix très bas expose les parents à des risques fiscaux, avec un possible redressement fiscal.

L’administration est en effet en droit de leur réclamer l’impôt dû pour un loyer correspondant au prix du marché.

Le recours à un notaire pour conseiller sur le choix approprié entre gratuité, commodat, donation temporaire d’usufruit ou location peut s'avérer crucial.

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Etudions cette étape préalable à la signature de l’avant-contrat (promesse ou vente)

Quels engagements prenez-vous en signant une offre d’achat ?

Quel contenu dans votre Offre ?

Que se passe-t-il en cas de désistement d’une des parties ?

Le notaire, intervenant dès l'offre, peut éclairer les parties sur leurs engagements et suggérer des clauses cruciales pour équilibrer le futur contrat de vente.

1. Les conséquences d'une offre d'achat

Si l'offre est inférieure au prix demandé, le vendeur a le choix : soit d’accepter, soit de refuser, et même d’ignorer ou surenchérir, ouvrant ainsi la voie à des négociations.

A prix affiché, le vendeur doit accepter, sauf simple pollicitation. L'acceptation l'engage, sauf conditions spécifiques (ex. délai pour quitter les lieux, achat sans emprunt).

2. Désistement d'une partie

Si l'acquéreur se rétracte, le vendeur peut le forcer à signer, mais avec une rétractation possible sous dix jours.

En cas de silence de l'acquéreur, le vendeur doit le mettre en demeure pour retrouver sa liberté.

Si le vendeur se désiste après acceptation, l'acquéreur peut le contraindre à vendre par voie judiciaire.

3. Contenu de l'offre d'achat

Signée souvent légèrement, elle doit pourtant être rédigée avec soin (désignation précisé des biens acquis (les lots, leurs descriptions), prix proposé, délai pour régulariser l’avant-contrat, conditions suspensives éventuelles comme l’obtention d’un crédit immobilier).

Il peut être préférable dans certaines circonstances de passer directement au compromis ou à la promesse de vente.

L'acquéreur, en signant, confirme la connaissance des diagnostics et précise son plan de financement.

Toutes les conditions de vente, y compris les dates d'acte définitif et d'avant-contrat, seront spécifiées.

La non régularisation ensuite de la promesse ou du compromis redonne au vendeur sa liberté.

Le versement de l’indemnité d’immobilisation  interviendra plus tard, au stade du compromis ou de la promesse de vente, et non pas à l’occasion de l'offre.

Vous n’avez rien à verser à votre vendeur au stade de la simple offre d’achat.

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Quelles sont les modalités ?

• La tutelle légale  

Si un parent décède, l'autre parent devient l'administrateur légal de l'enfant, sous le contrôle du juge pour certains actes. Cependant, si les deux parents décèdent ou sont dans l'incapacité d'agir, le juge nommera un tuteur. C'est ce qu'on appelle la "tutelle dative", où le juge prend la décision de manière légale.

• Désigner un tuteur par testament 

Par défaut, à votre décès, ce sera bien entendu le parent survivant qui aura la charge et la responsabilité de l’enfant. 

Mais quid si les deux parents sont disparus ou le survivant des parents dans un état d’incapacité. L'une des premières étapes à prendre est de désigner un tuteur pour votre enfant mineur.

Cette désignation peut être faite par testament. En tant que parents, vous avez la possibilité de choisir la personne ou les personnes qui s'occuperont de votre enfant si vous veniez à décéder avant sa majorité. Il est même recommandé de nommer plusieurs tuteurs pour plus de sécurité.

• Prévoir un second tuteur ou deux tuteurs 

Pour plus de sécurité, il est recommandé de prévoir un second tuteur en cas d'incapacité ou d'impossibilité du premier tuteur à remplir ses responsabilités. Vous pouvez même choisir deux tuteurs distincts, l'un pour la personne de l'enfant et l'autre pour son patrimoine. Ces décisions des parents s'imposeront au conseil de famille.

• Encadrement des pouvoirs des tuteurs et administrateur aux biens 

Il est important de noter que les tuteurs désignés ont des pouvoirs limités. Par exemple, un tuteur ne peut pas vendre un bien. Dans ce cas, il peut être nécessaire de désigner un administrateur aux biens, qui aura des pouvoirs plus étendus pour gérer le patrimoine de l'enfant.

En anticipant le scénario du décès des parents et en prenant des mesures pour désigner un tuteur, vous pouvez garantir que vos enfants seront entre de bonnes mains, même dans les circonstances les plus difficiles. N'hésitez pas à consulter un notaire pour obtenir des conseils et assurer la protection de vos enfants mineurs en cas de besoin.

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• Un Paradis Fiscal Temporaire

En 2009, le gouvernement portugais a instauré un régime fiscal privilégié réservé aux résidents étrangers, notamment aux retraités français. Ce régime permettait une exonération totale d'impôt sur le revenu pendant 10 ans (non renouvelables), à condition de résider au Portugal durant au moins 183 jours par an, consécutifs ou non. Depuis 2020, les nouveaux arrivants bénéficient d'un taux d'impôt réduit à 10 %. Pour ceux qui ont déjà obtenu cette exonération, elle devrait persister.

• L'Évolution des Prix de l'Immobilier

Le Portugal a connu une certaine stabilité économique grâce aux capitaux étrangers. Cependant, les prix de l'immobilier ont grimpé de manière significative, avec une hausse de 78 % entre 2012 et 2021. Le 1ᵉʳ ministre portugais a donc pris une décision audacieuse : mettre fin à l'exonération fiscale accordée aux étrangers pour tenter de rétablir l'équilibre du marché immobilier.

• Enrayer la Flambée des Prix Immobiliers

La suppression de ce régime avantageux est principalement destinée à enrayer la flambée des prix immobiliers dans le pays, largement dopés par l'afflux de résidents étrangers. Les autorités portugaises souhaitent éviter la surchauffe du marché, ce qui pourrait avoir des répercussions néfastes à long terme.

• Conséquences pour les 35 000 retraités français

Actuellement, environ 35 000 retraités français résident au Portugal pendant plus de six mois par an, profitant de ces avantages fiscaux. La suppression de l'exonération fiscale en 2024 suscite des interrogations parmi cette communauté de retraités, qui devra désormais réévaluer leur situation fiscale.

• La Fin d'une Ère Fiscale

Alors que le Portugal demeure une destination attrayante, les changements fiscaux à l'horizon peuvent avoir un impact sur le choix des retraités étrangers. Il est essentiel de se tenir informé des développements futurs et d'examiner les options disponibles pour garantir une transition en douceur.

La fin de l'exonération fiscale en 2024 témoigne des défis auxquels le Portugal est confronté, notamment en matière d'immobilier. Il est conseillé à tous les retraités français actuels et futurs de s'informer et de planifier en conséquence.  Votre notaire est à votre disposition.

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Mais qui est réellement concerné ?

Malgré cette protection automatique,  à quels points devez-vous veiller avec votre Notaire ?

I / Qui est concerné ?

La réforme introduit une séparation automatique entre le patrimoine personnel et professionnel des entrepreneurs individuels, transformant la manière dont leurs biens peuvent être saisis par des créanciers professionnels.

Tous les entrepreneurs individuels, qu'ils soient nouveaux ou déjà établis, et qui sont propriétaires de biens immobiliers (qu'il s'agisse d'habitations, de terrains, d'immeubles, etc.), sont concernés par cette nouvelle réglementation, à condition que les dettes professionnelles soient nées après le 15 mai 2022.

Cependant, pour les dettes antérieures à cette date, la confusion entre le patrimoine personnel et professionnel persiste. Cela signifie que le patrimoine personnel, à l'exception de la résidence principale, reste saisissable par les créanciers professionnels, sauf pour les entrepreneurs individuels à responsabilité limitée (EIRL) constitués avant le 16 février 2022. Cette règle s'applique également aux micro-entrepreneurs, anciennement appelés auto-entrepreneurs.

II / Protection de la Résidence Principale

L'une des dispositions clés de la réforme est la protection de la résidence principale de l'entrepreneur individuel. Cette protection s'étend à la partie de la résidence principale qui n'est pas utilisée à des fins professionnelles. Qu'il s'agisse d'une propriété détenue en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété, cette partie est de droit insaisissable.

Même lorsque la résidence principale est utilisée en partie à des fins professionnelles, la partie réservée à l'habitation reste insaisissable de droit, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire. Il convient de noter que si l'entrepreneur individuel établit son domicile (lieu du siège de l'entreprise) dans son local d'habitation, la partie de sa résidence principale utilisée pour son activité professionnelle peut être saisie par les créanciers professionnels. Cette protection s'applique aux biens immobiliers propres à l'entrepreneur, communs aux époux ou indivis.

III / Protection des Autres Biens Fonciers

Malgré la séparation automatique du patrimoine professionnel et personnel, la réforme n'empêche pas les entrepreneurs individuels de déclarer l'insaisissabilité pour d'autres biens fonciers, qu'ils soient bâtis ou non, et non affectés à un usage professionnel. Cette option reste ouverte, offrant une couche de protection supplémentaire pour le patrimoine personnel.

En conclusion, la réforme de l'insaisissabilité de la résidence principale pour les entrepreneurs individuels en France introduit des changements significatifs dans la manière dont leur patrimoine est protégé. Comprendre ces nouvelles dispositions est essentiel pour les entrepreneurs individuels afin de garantir la sécurité de leur résidence principale et d'autres biens. Il est recommandé de consulter un professionnel du droit ou un notaire pour obtenir des conseils spécifiques en fonction de votre situation individuelle.

Cette initiative découle de l'amendement voté il y a quelques jours par les députés en faveur les vendeurs de terrains constructibles. Cet amendement, adopté sans vote, entrera en vigueur dès le début de l'année prochaine. Son objectif est clair : encourager les propriétaires de terrains constructibles à céder leur bien, tout en apportant une réponse à la crise du logement qui sévit en France.

Voici un aperçu des conditions de cet abattement exceptionnel :

•  Signature d'une promesse de vente entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025, avec un acte final de vente intervenant avant le 31 décembre de la 2ème année suivant la promesse.
• Abattement de 60% dans le cas général.
• Abattement de 75% dans les périmètres des "opérations d'aménagement complexes ou d'envergure nationale".
•  85% d'abattement lorsque le cessionnaire s'engage à réserver au moins 50% de la surface au logement social ou intermédiaire.
•  Le terrain doit être destiné à la construction de logements collectifs.
•  La taille de l'immeuble doit être identique à au moins 75% des formats autorisés par le PLU dans le secteur.

La pénurie de locations, sans précédent, a incité le gouvernement à mettre en place diverses mesures pour combler les lacunes, dont celle-ci, qui vise directement la fiscalité des propriétaires. Il s'agit d'une véritable mesure de libération du foncier destinée à favoriser la production de logements, en particulier les logements sociaux et intermédiaires.

Bien entendu, il est important de souligner que cette mesure, bien que louable, ne résoudra pas à elle seule la crise du logement. Cependant, le rétablissement de cette mesure est une opportunité à ne pas manquer pour les propriétaires fonciers.

Votre Notaire est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions sur cette mesure et vous accompagner dans les démarches à venir. Préparez votre vente dès maintenant.

Ventes successives de résidences principales et exonération des plus-values immobilières !

Analyse d'une décision importante du Conseil d'État en date du 14 juin 2023, n°461960.

En treize ans, un couple réalise neuf opérations d'achat et revente immobilières, chacune affectée à leur résidence principale.

Tout en sollicitant à chaque transaction l'exonération au titre de la plus-value immobilière.

L'administration fiscale a tenté de rattraper le couple en qualifiant les opérations de marchands de biens.

Qu'en est-il devant le Conseil d'Etat ?

Les ventes successives de résidences principales est un sujet qui a suscité de nombreuses discussions ces dernières années. Pour les propriétaires, comprendre les règles fiscales est essentiel pour éviter les surprises désagréables. Cependant, une décision récente du Conseil d'État. datée du 14 juin 2023, n°461960, apporte une nouvelle lumière sur cette question complexe.

L'affaire du couple ayant réalisé neuf opérations en treize ans

La décision du Conseil d'État concerne un couple qui a réalisé neuf opérations d'achat et de revente immobilières en treize ans, en affectant chaque bien à leur résidence principale. Ce choix avait pour principal objectif de bénéficier de l'exonération de la plusavalue à chaque revente. Cependant. compte tenu du délai très proche entre chaque vente, l'administration fiscale a réagi en considérant que ce couple était en train de mener une activité de marchands de biens, relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et assujettie à la TVA.

Le raisonnement du Conseil d'État

Le couple a contesté cette qualification auprès du Conseil d'État, et la décision du 14 juin 2023 a tranché en leur faveur. Le Conseil d'État a jugé que la qualification de "marchands de biens" ne peut être retenue que si l'absence d'occupation à titre de résidence principale est prouvée. En d'autres termes, le simple fait de réaliser plusieurs ventes successives de résidences principales ne justifie pas automatiquement une telle qualification. De plus le fait que ces opérations aient été motivées par une intention spéculative ne suffit pas non plus à retenir cette qualification.

Cette décision du Conseil d'État confirme que l'intention spéculative ne suffit pas pour être qualifiée de marchand de biens, et la preuve de l'absence d'occupation à titre de résidence principale est nécessaire pour une telle qualification.

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Toute l’Equipe de l’Office notarial MOUTON & PUECH est particulièrement fière de vous annoncer la nomination de Maître Léa CORREARD, en qualité de notaire salariée !

Prestation de Serment ce matin en la 1ère chambre de la Cour d’appel de Paris.

Maître CORREARD anime le service des ventes et acquisitions des particuliers, aux côtés de Maître MOUTON.

Expérience, implication et efficacité  caractérisent particulièrement Léa CORREARD.

Bienvenue à  Léa !

L’assurance-vie joue un rôle essentiel pour garantir la sécurité financière de vos proches après votre décès. Cependant, une erreur courante de rédaction peut compromettre les avantages fiscaux de l’assurance-vie et la tranquillité d’esprit de vos bénéficiaires.

Découvrez pouquoi il est préférable de ne pas mentionner votre assurance-vie dans votre testament, ou a minima être très vigilant à sa rédaction.

De nombreux particuliers, par peur que leur contrat d’assurance-vie ne soit pas connu à leur décès par leurs bénéficiaires, optent pour la mention du bénéficiaire de leur assurance-vie dans leur testament, plutôt que dans une clause déposée à la Compagnie d’assurance.

La confidentialité et la garantie que le testament soit connu facilement au décès, peuvent sembler rassurants pour le testateur.

L’erreur critique !

Cependant, voici où réside une erreur cruciale : le libellé de votre testament.

Si vous écrivez « Je lègue mon assurance-vie à … », vous risque de priver le bénéficiaire des avantages fiscaux de l’assurance-vie (abattement important de 152.500 € et taux d’imposition faible ensuite) en permettant à l’Administration fiscale de requalifier la transmission du contrat en legs, et ainsi soumettre votre contrat aux droits de succession (barème plus élevé). La rédaction incorrecte du testament peut ainsi avoir de lourdes conséquences.

La bonne approche 

La bonne manière de mentionner l’assurance-vie dans un testament est de préciser « J’ai souscrit auprès de la compagnie d’assurance… un contrat d’assurance-vie  n°… au profit de… ».

Cette formulation précise conserve les avantages fiscaux de l’assurance-vie, et protège les bénéficiaires du contrat d’une requalification en legs par l’Administration fiscale (et donc au taux des droits de succession).

Pour conclure, rédiger un testament sur les conseils de votre notaire évitera une mauvaise surprise fiscale. Consultez nous !

Toute l’équipe de l’Office notarial MOUTON & PUECH est à nouveau au grand complet pour cette reprise !

Tous reposés, et motivés, pour vous accompagner sur vos nouveaux projets immobiliers et familiaux.

Sous l’œil de Tyrex, toujours fidèle au poste !

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En offrant des parts à vos enfants et petits-enfants, vous leur permettez de participer à la rentabilité de l'immobilier locatif sans les contraintes de gestion. 

Cet outil vous permet de transmettre progressivement votre patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux substantiels : 

• des parts d’une valeur de 100.000 € en franchise d’impôt par enfant. 
• des parts d’une valeur de 31.865 € en franchise d’impôt par petit-enfant. 

L'intérêt de donner des lots égalitaires en valeur :

Lorsque vous envisagez de donner des parts en SCPI à vos enfants ou petits-enfants, il est important de prendre en compte le principe de l'égalité entre les héritiers. Dans un souci de justice et de préservation des relations familiales, il est recommandé de donner des lots égalitaires en valeur. Cela signifie que la valeur des parts attribuées à chaque bénéficiaire doit être similaire. Cette approche équitable permet d'éviter les conflits familiaux et de préserver l'harmonie présente et future au sein de la famille.

Donner avec une réserve d'usufruit : un avantage pour le donateur :

Lorsque vous envisagez de faire une donation de parts en SCPI, vous pouvez également opter pour une donation avec réserve d'usufruit. Dans ce cas, vous conservez le droit d'usage et de jouissance des parts données tout au long de votre vie. Cette réserve d'usufruit vous permet de continuer à percevoir les revenus générés par les parts, tout en en transférant la propriété à vos enfants ou petits-enfants.

La réserve d'usufruit offre plusieurs avantages pour le donateur :

1/  Premièrement, elle permet de maintenir son niveau de revenus pendant sa vie. 

2/  Deuxièmement, elle permet d'alléger la base imposable de la donation, ce qui peut avoir un impact significatif sur les droits de donation à payer. 

3/ Enfin, en gardant le contrôle des parts, le donateur peut s'assurer de la bonne gestion de l'investissement immobilier et transmettre ses conseils et connaissances à la génération suivante.

Pour en savoir davantage, parcourez le site de l’Office notarial ou prenez rendez-vous avec l’un des notaires : https://mouton-puech-paris.notaires.fr/

Les temps sont durs pour les primo-accédants (hausse des taux, inflation…), il existe heureusement de nombreuses solutions pour apporter un soutien financier à ses enfants qui souhaitent acheter leur premier bien.

1. Donation d’une somme d’argent :

La solution la plus simple consiste à donner de l’argent à votre enfant pour lui permettre d’acheter son bien. Cette opération doit forcément être déclarée au Trésor Public. Deux options sont disponibles : le don manuel et la donation-partage.

La fiscalité actuelle permet à chaque parent de donner jusqu’à 131.865 euros à chacun de ses enfants, tous les 15 ans, en franchise d’impôt (sans impôt). Le don manuel peut être réalisé aux impôts par le donataire qui reçoit le don (sans passer par le notaire), cela dans le mois suivant le virement de la somme d’argent à l’enfant.

La forme de la donation-partage, elle sous forme notariée, permettra de donner des sommes d’argent équivalentes à chacun de vos enfants (qui auront sans doute tous à terme le même projet d’acheter), et de figer les montants et donc d’assurer l’équité entre vos enfants.

2. Le prêt familial :

Si vous ne souhaitez pas donner l’argent à votre enfant, notamment pour ne pas désavantager vos autres enfants, vous pouvez réaliser un prêt familial. Cette opération est exonérée d’impôt. Le prêt (= reconnaissance de dette) entre vous et votre enfant devra être déclaré auprès de la Recette des impôts dont dépend l’enfant débiteur.

Vous pouvez prévoir un taux d’intérêt nul, ou limité, mais il est conseillé de néanmoins prévoir un remboursement régulier pour éviter qu’il soit considéré comme une donation déguisée.

Attention, dans le cadre d’un montage de prêt en parallèle à la Banque, certaines Banques tiennent compte du prêt familial dans la situation d’endettement de votre enfant. Le prêt familial peut ainsi être gênant dans ce cadre.

3. Acheter en indivision avec votre enfant :

Parents et enfant possèdent chacun une part en fonction de son apport initial, il s’agit d’un partage de la propriété du bien. Le temps de l’indivision, chaque décision devront être prises collectivement, quelles que soient les quotes-parts de chacun. A l’avenir, afin de laisser votre enfant seul propriétaire de son bien, il pourra soit vous racheter votre part, soit recevoir votre part en donation.

4. La SCI familiale :

La création d’une Société civile immobilière peut être une solution intéressante pour partager la propriété du bien avec votre enfant. Bien que cela implique des démarches administratives, cette opération offre des avantages significatifs. La Banque sera davantage rassurée par ce montage, les parents associés apportant leur stabilité financière pour l’emprunt réalisé par la SCI. Votre enfant pourra profiter du logement à titre gratuit (à organiser), et vous pourrez lui céder vos parts à l’avenir en tenant compte du passif (prêt) restant en cours, diminuant ainsi la valeur des parts.

5. Se porter caution pour le crédit immobilier :

En vous portant caution pour le crédit immobilier de votre enfant, vous vous engagez à rembourser le prêt en cas de difficultés financières de sa part. Cette option est un engagement important, mais facilite l’obtention du crédit par votre enfant.

6.  Transférer ses droits dans un plan d’épargne logement (PEL) :

Transférer les droits de votre PEL à votre enfant peut constituer un excellent apport pour son projet immobilier. Les taux des anciens PEL étant généralement plus avantageux que ceux disponibles pour les nouveaux PEL.

7. Investir pour louer à ses propres enfants :

L’achat d’un bien immobilier que vous louez à votre enfant peut être une solution intéressante. Par exemple, avec le dispositif fiscal PINEL (logement neuf, mais également dans l’ancien rénové). Cette option offre à votre enfant la possibilité de disposer d’un logement, tout en bénéficiant de réduction d’impôt pour vous.

Plusieurs solutions pour aider vos enfants à acquérir existent donc. Il est important de bien étudier ces options et de consulter votre notaire pour cela.

Pour en savoir davantage, prenez rendez-vous avec l’un des notaires de l’Office : https://mouton-puech-paris.notaires.fr/l-office-vous-informe--Matthieu-MOUTON-Philippe-PUECH-Notaires-PARIS-11eme-Republique-Oberkampf.html

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La technologie facilite de plus en plus nos transactions immobilières !

A l’occasion de la Crise sanitaire qui a empêché les rendez-vous en présentiel , le Garde des sceaux et les instances nationales du notariat ont autorisé la signature à distance dans une certaine mesure.

Avant même la signature de l’acte de vente en lui-même, vous avez la possibilité de signer en amont des procurations sous seing privé, en ligne, grâce au prestataire DOCUSIGN.

Cette démarche pratique et sécurisée vous permettra d’être représenté(e) lors de la signature finale de l’acte de vente, simplifiant ainsi le processus.

La signature de la procuration en ligne :

La signature de la procuration en ligne se fait via DOCUSIGN, un  prestataire de confiance qui assure la vérification de votre identité et votre consentement à régulariser une procuration notariée. Pour ce faire, il vous suffit de présenter à votre correspondant DOCUSIGN un justificatif d’identité en cours de validité (carte nationale d’identité ou passeport).

Une fois votre identité vérifiée, vous pouvez signer la procuration en ligne. Cette procuration autorisera votre conjoint, ou un proche de confiance, ou un clerc de notaire, à signer l’acte de vente ne votre nom et pour votre compte.

Modalités pour procéder à la signature à distance :

La signature à distance peut être réalisée à partir de votre smartphone ou tablette équipé d’une caméra ou d’un ordinateur doté d’une webcam. Les deux options sont simples et accessibles à tous. Le notaire chargé de votre transaction, une fois que le projet d’acte est prêt (reprenant toutes les énonciations d’usage et mentions obligatoires), vous adresse un email qui vous précise les étapes à suivre sur votre matériel informatique. Il n’y a plus qu’à suivre les étapes !

Sur votre smartphone comme votre ordinateur, vous pouvez utiliser l’application DOCUSIGN pour effectuer le processus de signature en ligne en utilisant votre caméra pour la vérification de votre identité.

La possibilité d’assister à la signature à distance :

Une fois la procuration régularisée en ligne au profit d’un proche ou d’un clerc de notaire, vous pouvez si vous le souhaitez assister en visio au rendez-vous de signature finale le Jour J !

Il est important de pleinement s’impliquer dans chaque étape de votre transaction immobilière. C’est pourquoi, même si vous avez signé au préalable une procuration à distance, vous avez la possibilité d’assister à la signature de l’acte de vente lui-même via une visioconférence (via le logiciel et application LIFESIZE). Vous pourrez être ainsi virtuellement présent, poser vos questions de vive voix et vous assurer que tout se déroule conformément à vos attentes.

La signature à distance, une alternative à ne pas systémiser !

La signature à distance est une avancée majeure dans le processus d’achat immobilier, un véritable confort, offrant flexibilité et simplicité. Cependant, il est essentiel de souligner que la présence physique lors de la signature de l’acte de vente reste une valeur ajoutée.

Une vente ou une acquisition immobilière est un acte important dans la vie d’une personne. Lorsque vendeur et/ou acquéreur sont présents, il est parfois possible d’identifier des difficultés ou des détails que les professionnels du droit seuls (qui ne visiteront pas les locaux vendus) ne pourraient détecter dans les seules pièces du dossier. La rencontre en personne permet une communication directe et facilite la résolution immédiate de toute question ou préoccupation.

La procuration à distance doit rester exceptionnelle, utilisée uniquement lorsque le mandant n’a aucun moyen matériel d’être présent à la signature physique et qu’il ne souhaite pas retarder le processus de vente de par son absence. Dans la mesure du possible, nous encourageons nos clients à être présents lors du rendez-vous final.

L’Office MOUTON & PUECH est bien entendu équipé.

Les autorisations d’urbanisme doivent être obtenues et conservées pour préserver vos intérêts lors de la vente immobilière. Les conséquences juridiques de travaux réalisés sans autorisation peuvent être lourdes, avec des sanctions pénales, des actions civiles des tiers, des actions civiles de la commune, et des conséquences administratives. En cas de copropriété, les prescriptions diffèrent selont le type d’action engagée.

1. Les autorisations d’urbanisme : une preuve essentielle

Les autorisations d’urbanisme qui ont été nécessaires pour la réalisation de travaux doivent être conservées et  fournies à votre acquéreur en cas de vente. Ne pas les avoir peut poser de réelles difficultés lors de la transaction.

2. Les conséquences juridiques des travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme

2.1. Sanctions pénales

L’absence de déclaration de travaux, de déclaration préalable ou de permis de construire constitue une infraction pénale (sanctions prévues à l’article L.480-4 du Code de l’Urbanisme).

L’action pénale se prescrit dans un délai de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux.

2.2. Actions civiles des tiers

Un tiers qui subit un préjudice direct en raison d’une construction irrégulière ou non conforme peut engager une action en responsabilité civile contre le propriétaire de la construction.

Cette action peut être introduite dans un délai de 5 ans à compter de l’achèvement de la construction.

Le tiers doit prouver la violation d’une règle d’urbanisme et peut demander la démolition ou la mise en conformité de la construction, ainsi que des dommages et intérêts.

2.3. Actions civiles de la commune

La commune a le droit d’obliger le propriétaire à démolir une construction non déclarée.

L’action civile de la commune se prescrit dans un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.

2.4. Conséquences administratives

Le droit de reconstruire à l’identique n’est possible que si la construction initiale a été édifiée régulièrement.

En cas de sinistre majeur, le propriétaire ne peut pas invoquer une prescription décennale pour reconstruire.

Si une construction est achevée depuis plus de 10 ans, l’administration ne peut pas refuser un nouveau permis de construire en se basant sur l’irrégularité de la construction initiale, à moins qu’elle n’ait nécessité un permis de construire et non une déclaration préalable de travaux.

3. Les prescriptions en matière d’urbanisme pour un bien en copropriété.

3.1. Actions personnelles

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû faire connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En copropriété, les irrégularités de travaux n’entraînant pas une appropriation des parties communes ou dont la réalisation est non conforme par rapport à l’accord de la copropriété  relèvent de cette prescription.

3.2. Actions réelles

Les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans.

Le fait générateur est le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Cette prescription concerne notamment le droit de propriété, y compris l’annexion de parties communes par un copropriétaire.

La consultation de votre notaire en amont est essentielle pour vous conseiller au mieux de vos intérêts et vous accompagner dans vos transactions immobilières. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question ou demande d’assistance concernant vos travaux et les prescriptions en matière d’urbanisme.

Afin de le savoir, vous pouvez interroger  un organisme regroupant toutes les données de tous les assureurs : l’AGIRA (Association pour la Gestion des Informations sur le Risque en Assurance).

L’article L 132-9-2 du Code des assurances ouvre droit à toute personne de demander à l’AGIRA si elle est bénéficiaire d’un contrat souscrit par une personne dont elle apporte la preuve du décès.

 -  Munissez-vous donc d’un extrait d’acte de décès de l’assuré pour accompagner votre demande.

 -  L’AGIRA a 15 jours pour retrouver si un contrat a été souscrit au profit du demandeur.

 -  Dans l’affirmative, l’assureur concerné aura un mois pour informer le demandeur de sa qualité de bénéficiaire.

La demande peut être formulée :

Par courrier postal : AGIRA, Recherche des bénéficiaires en cas de décès, Rue Jules Lefebvre 75431 PARIS CEDEX 09.

Par internet, en remplissant un formulaire en ligne via : https://www.formulaireassvie.agira.asso.fr/

✅️ Délai ❓

Si vous êtes propriétaire d'un ou de plusieurs biens immobiliers, vous avez en effet jusqu'au 30 juin 2023 pour les déclarer sur le site impots.gouv.fr. (article 1418 du Code général des Impôts).

✅️ Qui est concerné ❓

Tous les propriétaires, particuliers ou personnes morales, d'une résidence principale, secondaire, d'un bien locatif ou vacant doivent procéder à cette déclaration. Elle concerne également les propriétaires indivis, les usufruitiers et les sociétés civiles immobilières (SCI).

✅️ Comment procéder ❓

Chaque propriétaire peut accéder aú site « Gérer mes biens immobiliers » via son espace en ligne impots.gouv.fr.

Ensuite, il vous faudra préciser pour chaque bien dont vous êtes propriétaire, à quel titre vous l'occupez : résidence principale ou secondaire.

Si vous avez des biens loués, vous devez indiquer l'identité du locataire qui l'occupe à titre de résidence principale.

De plus, pour chaque bien, la durée d'occupation depuis le 1er janvier 2023 devra être mentionnée. Le montant des loyers pourra également être renseigné mais cette information est, pour le moment, facultative.

✅️ Objectifs  de l’Administration fiscale ❓

Ces informations permettront d'arbitrer sur la qualification ou non de résidence principale.

Ainsi, l'administration fiscale disposera de toutes les informations pour imposer ou non au titre de la taxe d'habitation chaque contribuable propriétaire. À noter que pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d'occupation connues des services fiscaux seront préaffichées.

Au final, la taxe sur les logements vacants et l'impôt sur la plus-value devraient ainsi être prélevés encore plus systématiquement.

Plusieurs solutions existent pourtant pour contourner cette règle impérative !

1- je profite de la « quotité disponible », en avantageant officiellement un enfant ou un proche, 

• à concurrence de moitié (1/2) si j’ai un enfant,
• à concurrence d’un tiers (1/3) si j’ai deux enfants,
• à concurrence d’un quart (1/4) si j’ai 3 enfants ou plus.

2- je place des capitaux sur des contrats assurance-vie, non-pris en compte dans le calcul de la réserve héréditaire des enfants. 

3- Je vends mon bien immobilier en viager, et je profite de cet argent sans compter ! Et je place une partie de ce capital sur un contrat d’assurance-vie.

4- J’adopte la communauté universelle avec attribution intégrale au conjoint survivant. 

5- J’effectue des dons manuels (déclarés au Trésor Public) à l’enfant que je souhaite favoriser. 

Libre à lui d’indiquer, ou non, aux héritiers le jour venu de la succession du donateur, les montants qu’il a reçu.

Les banques ne sont légalement tenues qu’à fournir les relevés bancaires sur une période de 10 ans précédent le décès.

6- Je m’expatrie dans un pays ne connaissant pas le mécanisme de la réserve héréditaire.

Ce sera la loi successorale de mon pays de domicile qui s’appliquera alors.

Elle consiste à donner ou léguer un bien à une personne qui devra le conserver jusqu’à son décès pour le léguer à une autre personne déjà désignée par le donateur.

Le premier bénéficiaire a l’interdiction de vendre le bien reçu, de le donner ou de le transmettre par testament sa vie durant. En revanche, le second n’a pas l’obligation de le conserver.

Ces donations peuvent porter sur tous types de biens (maison, tableau, argent, etc.), mais pas sur une quote-part de patrimoine, et être effectuées en faveur d’un membre de sa famille, un tiers ou une personne morale (pour le second bénéficiaire).

Réalisée devant notaire, cette donation doit être acceptée par le premier bénéficiaire et indiquer le nom du second.

Le premier bénéficiaire doit s’acquitter de droits de donation lors de la donation initiale. Ces droits sont calculés en fonction du lien de parenté existant entre le donateur et le premier bénéficiaire.

C’est au décès de celui-ci, que le second bénéficiaire devra régler des droits de donation (et non de succession) sur la valeur des biens à ce moment-là. Le montant de ces droits dépendra des liens de parenté entre le donateur initial et le second bénéficiaire.

Si la pergola est une annexe à la construction principale, elle doit en principe faire l’objet, d’un permis de construire en fonction de sa hauteur, sa surface, son implantation…

Si la pergola est une extension de la construction principale et en est indissociable, en principe, aucune autorisation n’est nécessaire sauf, là encore, caractéristiques spécifiques.

Enfin, le plan local d’urbanisme doit être étudié, afin de s’assurer que d’autres règles locales ne s’appliquent pas.

Quatre régimes matrimoniaux (communauté de biens réduites aux acquêts, de la communauté universelle, de la séparation de biens pure et simple et de la séparation de biens avec société d’acquêt) sont recensés pour le mariage, alors que le Pacs n’offre que deux alternatives.

L’adoption se fera ensemble dans un couple marié, alors que chaque partenaire de Pacs ne pourra le faire qu’individuellement.

Le divorce peut se faire à l’amiable ou avec l’aide d’un juge.

La séparation du couple pacsé peut se faire sans l’accord de l’autre et sans procédure judiciaire.

En matière de succession, l’époux est un héritier légal qui a droit à ¼ en pleine propriété ou la totalité en usufruit.

Pour que le partenaire de Pacs soit désigné comme héritier, il faut que chacun des partenaires le désigne dans son testament.

La première est de vérifier le PLU (plan local d’urbanisme) et le POS (plan d’occupation des sols)

Ils sont consultables en mairie, et permettent d’estimer le prix de vente.
Il est possible de récupérer un certificat d’urbanisme qui contient l’essentiel des renseignements utiles (servitude, raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité…).

La deuxième est de réaliser une étude géotechnique du sol

Une étude des sols doit être fournie par le vendeur d’un terrain constructible Depuis le 1er octobre 2020.

La troisième est de borner le terrain

Ce n’est pas une étape obligatoire, mais très conseillé. Faire appel à un géomètre expert permet de délimiter précisément la superficie du terrain et d’assurer une garantie auprès de futur acquéreur.

La quatrième est de déterminer la valeur du terrain

La prise en compte de certains éléments permettra d’estimer le prix : superficie, orientation, viabilité, nature du sol, servitudes, environnement (école, commodités, parc…)
Les notaires ou experts fonciers peuvent apporter leur expertise.

La cinquième est de mettre en vente

Et trouver un acheteur ! Ensuite, il faudra rédiger un avant-contrat mentionnant les éléments contractuels du terrain (bornage, servitudes, descriptif du terrain…).

La finalisation de la vente avec la signature de l’acte de vente se réalise chez le notaire.

Les raisons pour lesquelles un époux peut constater un abandon du domicile familial sont :

• la déclaration d’un tiers
• l’acte authentique d’un commissaire de justice
• le dépôt d’une main courante

Les conséquences majeures sont la perte de l’occupation du logement familial par l’époux partant et la décision par le juge d’élire le domicile conjugal comme résidence des enfants.

Dans le cas où le conjoint serait victime de violences conjugales, ou que les enfants seraient en insécurité, le départ du conjoint ne serait pas considéré comme une faute par le juge.

Il est également possible, lorsque la vie commune n’est plus souhaitée, que les époux s’en remettent au juge des affaires familiales pour demander l’autorisation du départ du domicile conjugal.

La « vente à soi-même » consiste à vendre son bien à sa propre SCI.

La SCI, déjà existante ou créée pour l’occasion, permet d’acheter le bien en le finançant par prêt bancaire à hauteur de la cession.

L’acquisition se fera en présence d’un notaire, comme toute vente immobilière, pour authentifier l’opération.

Le montant de la vente reçu par la SCI peut être investie dans des placements financiers et générer des plus-values.

Lorsque la SCI effectue un emprunt immobilier, l’opération permet de déduire du revenu foncier imposable les intérêts de l’emprunt immobilier.

Par exemple, si vous vendez un appartement d’une valeur est de 300.000 euros. La SCI créée va souscrire auprès d’une banque un emprunt immobilier et vous donner les 300.000 euros de la vente. Et de son côté la SCI remboursera le crédit grâce aux loyers perçus pour la location du bien immobilier.

La « vente à soi-même » est très surveillée par les services fiscaux. Lorsqu’ils suspectent que la création de la SCI a été faite dans le but de payer moins d’impôts, ils lancent une procédure de répression de l’abus de droit. La sanction peut coûter entre 40% à 80% des impôts éludés.

Lors de l’acquisition d’un bien dont la valeur est inférieure ou égale à celle du bien en vente, les acquéreurs peuvent bénéficier d’un prêt relais sec. Comme aucun prêt supplémentaire n’est nécessaire, la banque avance les fonds jusqu’à la réalisation de la vente.

Pour les personnes qui ont acheté avant de vendre et qui ont besoin non seulement des fonds de la vente de leur bien mais aussi d’un prêt pour financer la totalité de leur nouvelle acquisition, le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique leur est proposé. En pratique, la banque avance entre 60 % et 80 % de la valeur du bien à vendre en se fondant sur des différentes estimations réalisées par des professionnels de l’immobilier.

Jusqu’à la vente, l’emprunteur doit rembourser les intérêts du prêt relais ainsi que les échéances du prêt classique. Le prêt relais est soldé lors de la vente.

Le prêt relais avec franchise totale est proposé aux personnes dont les revenus mensuels rendent impossible des remboursements particulièrement élevés avant la réalisation de la vente comme dans la formule précédente. Il permet à l’emprunteur de rembourser les intérêts du prêt relais en une seule fois, en même temps que le capital emprunté, une fois la vente du bien initial effective

Chaque année, les propriétaires d’un bien immobilier en France doivent s’acquitter d’une taxe foncière. Sauf exceptions :

L’exonération permanente 

Elle concerne les habitations principales pour les personnes remplissant l’une de ces conditions :

• être bénéficiaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa)
• être bénéficiaire de l’allocation supplémentaire d’invalidité (Asi)

• être âgé de plus de 75 ans

• être bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés (AAH)

Dans tous les cas, le revenu fiscal de référence doit être inférieur aux limites fixées par l’article 1417-1 du Code général des impôts (11 276 euros pour la première part du quotient familial).

Enfin, le propriétaire doit respecter des conditions de cohabitation : vivre seul ou avec son conjoint, vivre avec des personnes à charge, ou vivre avec des personnes bénéficiant de l’Aspa ou l’Asi.

L’exonération de deux ans

Elle est applicable lorsqu’il s’agit d’une construction nouvelle, d’une reconstruction ou d’une addition de construction.

L’exonération temporaire de trois ans en faveur des économies d’énergie

Certaines collectivités locales peuvent octroyer une exonération totale ou partielle lors de la réalisation de travaux d’énergie. L’habitation doit avoir été construite avant le 1e janvier 1989. Les dépenses engendrées pour les rénovations doivent dépasser 10 000 euros si elles ont été réalisées l’année précédente, ou 15 000 euros si elles ont été réalisées dans les trois ans.

À partir de janvier 2023, les passoires thermiques seront interdites sur le parc locatif français. Les logements loués ne devront pas dépasser 450kWh/m2.an.

Dès 2025, l’interdiction concernera les logements classés G à la location, en 2028, les biens classés F et pour finir, en 2034, ce seront les logements avec un classement E.

Puisque le DPE est désormais opposable aux tiers, il pourrait être exigé du propriétaire, après la constatation judiciaire du dépassement de consommation, qu'il rénove le logement et entreprenne les travaux d'isolation thermique nécessaires.

Dès le 1er avril 2023, pour vendre une maison affichant un DPE F ou G, la présentation d’un audit énergétique deviendra obligatoire. Ce document devra lister les travaux nécessaires pour atteindre un niveau B ainsi qu’une information sur le coût des travaux, les aides existantes pour les financer et l’impact de ces travaux sur les factures énergétiques. Cette obligation sera élargie aux logements présentant une étiquette E à partir de 2025, et D à partir de 2034.

Le bail commercial est un statut très protecteur : il se conclut pour une durée de neuf ans au bout desquels le locataire peut vendre son fonds de commerce et ouvre un droit au renouvellement du bail. De plus, si le propriétaire souhaite récupérer ses locaux avant la fin du bail, il devra rembourser au locataire la valeur de son fonds de commerce.

Le bail dit « dérogatoire » est d’une durée de moins de 36 mois qui ne permet ni de vendre son fonds de commerce, ni de renouveler le bail.

Ce type de bail est généralement adapté à de petites activités, pour lesquelles le commerçant souhaite tenter sa chance pour une première période courte.

En comparant ces deux baux, le propriétaire est souvent tenté de conclure un bail dérogatoire.

La fiscalité s’applique uniquement sur les intérêts générés par les sommes versées sur l’assurance-vie.

Si aucun prélèvement n’est fait pendant 8 ans, la fiscalité sera avantageuse.

La loi accorde un abattement de 4 600 € (9 200 € pour un couple marié ou pacsé), au-delà une imposition au forfait ou au barème de l’impôt sur le revenu s’applique.

Par ailleurs, les gains de l’assurance-vie sont soumis aux prélèvements sociaux, même lorsqu’ils sont exonérés d’impôt sur le revenu.

Pour les versements réalisés avant le 27 septembre 2017 et une sortie après 8 ans, l’imposition sera à un forfait de 7,5 % ou au barème de l’impôt sur le revenu.

Versements effectués après le 27 septembre 2017 et une sortie après 8 ans l’imposition sera à un forfait de 7,5 % (12,8 % pour les sommes au-delà de 150 000 €) ou au barème de l’impôt sur le revenu.

Afin d’estimer la fiscalité qui ‘applique lors d’un retrait sur les intérêts, appliquez la formule :

Montant du retrait – ((Total des versements à la date du retrait x Montant du retrait)/ Valeur du contrat (à la date du retrait))

Le propriétaire d’un bien cède une partie de son droit de propriété. Il conserve le droit de vendre ou de donner le bien et confère à l’usufruitier le droit d’en user (l’habiter) ou d’en tirer des revenus (le louer) pendant une durée déterminée.

À l’échéance, le propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien, sans formalités particulières.

Le donateur est libéré de toutes les charges attachées à son bien et à la jouissance ce dernier. Il ne paie plus que les grosses réparations.

Le bien dont il a cédé l’usufruit est exclu de son patrimoine et n’est pas pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de l’impôt sur le revenu (IR).

Il entre pour sa valeur en pleine propriété dans le patrimoine du bénéficiaire de la donation.

Il est recommandé d'effectuer des simulations du calcul de l'impôt pour s'assurer que l'opération ne risque pas, en revanche, de désavantager l’usufruitier.

En exemple, une donation temporaire de l’usufruit d’un portefeuille de parts de SCI ou SCPI à une association. Si, durant cinq ans, l’association bénéficiaire percevra tous les fruits de parts investies dans des SCI ou SCPI, parts qui, en contrepartie, disparaîtront du patrimoine du donateur assujetti à l’IFI.

Le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles accordent un prêt. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France pour le trimestre suivant.

Il concerne toutes les catégories de prêts : à la consommation ; à taux fixe ou variable ; crédit renouvelable…

Il est calculé à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers.

La hausse du taux d’usure, devrait donner une « bouffée d’air » aux emprunteurs et limiter les refus des prêts. En revanche, certains experts redoutent que les établissements financiers profitent de cette hausse pour augmenter également les taux d’intérêt, ce qui aboutirait à un même blocage de la situation d’ici quelques mois.

La durée de protection d’une œuvre en France est de 70 ans, cette durée s’applique si les œuvres posthumes ont été divulguées pendant la période des 70 ans après la date de décès.

Le droit de divulgation des œuvres posthumes revient aux exécuteurs testamentaires désignés par l’auteur.

A leur défaut, ou après leur décès, ce droit est exercé dans l'ordre suivant :

- les descendants,

- le conjoint survivant, contre lequel il n’existe pas de jugement, et s’il n’est pas remarié,

- les héritiers qui recueillent tout ou partie de la succession,

- les légataires universels ou donataires de l'universalité des biens à venir.

La donation-partage permet de répartir ses biens de son vivant et ainsi d’anticiper sa succession.

Elle fait obligatoirement l’objet d’un acte notarié.

Acte irrévocable, le ou les donateurs ne pourront pas revenir sur la donation.

Pour être valable lors de la succession des donateurs, elle doit répondre aux deux conditions :

• Chaque descendant doit avoir reçu et accepté un lot ;
• Chacun des descendants doit recevoir au minimum l’équivalent de sa part héréditaire.

La donation-partage permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En effet, le calcul des droits s’effectue après déduction sur la part de chacun des enfants d’un abattement de 100 000 €.

Et les biens transmis ne seront taxables qu’au-delà de cette somme.

A savoir : le paiement éventuel de droits doit être effectué lors de la donation et non à la succession.

Sous ce régime, chaque conjoint possède un patrimoine personnel acquis avant le mariage en plus du patrimoine commun constitué par le couple.

Pendant le mariage, souvent ont lieu des transferts de valeurs entre le patrimoine commun au couple et celui de chacun des époux.              

Lorsque le patrimoine commun s’est enrichi grâce à un actif propre à l’un des conjoints, « la communauté́ » lui doit une récompense.

Le montant de la récompense se calcule en fonction de la somme investie et de l’existence d’une plus-value.

En revanche, lorsque la dépense est nécessaire à la vie quotidienne, comme la réfection totale d’une toiture, l’époux sera remboursé de la somme acquittée.

Pour éviter d’être lésé, il est conseillé de rédiger un acte notarié afin de conserver les preuves.

Elle séduit de plus en plus d’entreprises. La qualité de société à mission a été introduite par la loi Pacte en 2019 permettant à toute entreprise commerciale de fédérer ses salariés et parties prenantes autour d’une ambition commune plus vertueuse.

Pour devenir une société à mission, le dirigeant doit définir clairement des objectifs d’intérêt général en lien avec sa raison d’être (cœur de métier) et les retranscrire de façon formelle dans ses statuts. Après modification des statuts, une déclaration au greffe du tribunal de commerce est nécessaire. Pour éviter les abus, ces entreprises sont contrôlées tous les deux ans par un organisme tiers indépendant qui vérifie la bonne exécution des engagements.              

Le plan cadastral annexé à l’acte de vente notarié permet aux parties de s’assurer que le terrain et le bien vendus correspondent bien à leur accord. Les renseignements fournis par les services du cadastre sont être mis à jour régulièrement parce qu’ils permettent de fixer les impôts locaux.

Toutefois, les limites de terrain indiquées dans le plan cadastral ne sont pas forcément exactes.

Seul le recours à un géomètre expert, afin de procéder au bornage du terrain réalisé avec l’ensemble des propriétaires voisins, garantit une délimitation incontestée.       

Ce statut permet également de se constituer des droits personnels pour sa retraite, en contrepartie du versement de cotisations sociales calculées sur une assiette forfaitaire correspondant au tiers du plafond annuel de la Sécurité sociale ou sur une fraction des revenus du chef d’entreprise, avec ou sans partage d’assiette.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2022 étend ce statut au concubin du chef d’entreprise.

Parallèlement, elle limite la durée pendant laquelle il est possible de bénéficier de ce statut à cinq ans, afin, notamment, de limiter l’impact de ce statut, peu protecteur, sur les droits à la retraite du conjoint collaborateur.

 Le texte prévoit également de simplifier le calcul des cotisations sociales dues par le conjoint collaborateur. 

Voici trois indicateurs majeurs pour l’évaluation d’un fonds de commerce :

• Le chiffre d’affaires : en faisant la moyenne du chiffre d’affaires TVA incluses sur les trois dernières années. On applique ensuite un pourcentage qui varie selon le secteur d’activité de la profession.
• Le bénéfice : en réalisant la moyenne des bénéfices sur trois ans à laquelle on ajoute les éléments déductibles sur le plan comptable (amortissements, charges sociales…). On applique ensuite un coefficient multiplicateur, qui varie selon la localisation et la nature du fonds.
• Le droit au bail : en calculant la différence entre le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé et le loyer qui devrait être payé au prix du marché pour le même type de local. On applique ensuite un coefficient de situation, variable entre 1 et 12 en fonction de l’environnement, la commercialité du secteur ou de l’activité.   

Les intérêts des supports en euros des contrats d’assurance-vie sont soumis, pour les résidents fiscaux français, aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, prélevés en cours de gestion.

Les expatriés y échappent à la condition qu’ils justifient auprès de leur assureur de leur nouveau statut de non-résident fiscal.

Les critères à respecter sont :

• L’absence de maintien en France de foyer familial, de centre des intérêts économiques et d’activité professionnelle non accessoire,
• Aucun séjour en France de plus de 182 jours dans l’année.

Une déclaration sur l’honneur de non-résidence fiscale, dont le formulaire est généralement fourni par l’assureur, devra être produite avec mention du Numéro d’identification fiscale (NIF), éventuellement complétée par un document fiscal de l’état de résidence.

C’est une manière de désigner, par avance, un tiers de confiance qui sera chargé de veiller à ses intérêts patrimoniaux et à sa personne lorsque l’âge ou l’état de santé ne lui permettront plus de le faire.

Pour qu’il prenne effet, il est nécessaire qu’un médecin habilité constatera l’altération des facultés physiques ou mentales du mandant.

Il est possible pour les parents d’organiser la protection future d’un enfant et désigner dans le mandat « pour autrui », au travers d’un acte notarié, la personne qui sera en charge de veiller sur leur enfant lorsqu’ils n’en seront plus capables, ou après leur décès.

Le dispositif Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôts sur le prix d’achat d’un bien immobilier neuf ou réhabilité.

Cet avantage fiscal est réservé aux logements situés dans des immeubles d’habitation collectifs destinés à la location et implantés au sein de zones classées A, A bis ou B1.

En échange d’une réduction fiscale, l’investisseur s’oblige à louer le bien pour une durée minimum, à un prix plus bas que celui du marché, et à des locataires disposant de ressources inférieures à un certain plafond.

Dans sa version actuelle, le dispositif Pinel, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% selon la durée de mise en location du bien (6 ans, 9 ans ou 12 ans).

A partir du 1er janvier 2023, ces avantages fiscaux seront revus à la baisse. Les réductions sur l’impôt sur le revenu vont respectivement descendre à 10.5%, 15% et 17.5%.

Et les conditions seront encore dégradées en 2024, avec des avantages fiscaux ramenés respectivement à 9%, 12% et 14%.

Les conditions de défiscalisation d’un investissement locatif Pinel ne pourront être plus optimales qu’actuellement.

Produits d’épargne préférés des Français, les livrets réglementés ne sont pas tous soumis à l’impôt. C’est le cas du livret A, du livret de développement durable et solidaire (LDDS), du livret d'épargne populaire (LEP) et du livret jeune.

Pour le reste des produits d’épargne, les intérêts sont imposables au titre du prélèvement forfaitaire unique (PUF), aussi appelée Flat tax, à hauteur 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu + 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).

Le PUF s’applique au Compte d'épargne logement (CEL) et au Plan d'épargne logement (PEL) ouverts après le 1er janvier 2018, au Compte à terme (CAT), et au Compte d'épargne ou livret d'épargne bancaire. À noter toutefois qu’il reste possible de renoncer au PUF et d’opter pour la taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

La Flat tax s’applique également à l’assurance vie pour les intérêts issus des versements des contrats de moins de huit ans effectués depuis le 27 septembre 2017.

Le premier avantage est l’augmentation de la capacité d’emprunt et par voie de conséquence le budget consacré à l’acquisition. Mais, il ne faut pas oublier la solidarité des coemprunteurs qui les engage à assumer le paiement, si l’un d’entre eux est défaillant.

 Les différents frais tels que l’électricité, le chauffage, l’entretien, l’assurance, les impôts, sont à partager… Attention, la suppression progressive de la taxe d’habitation ne s’applique pas aux résidences secondaires. En cas de gain à la revente du bien, il faudra acquitter la plus-value immobilière.

Concernant les travaux, il faut se mettre d’accord pour une solution gagnant-gagnant. Si certains disposent de plus temps, de certaines compétences ou sont moins à l’aise financièrement, ils peuvent aussi décider de donner de leur temps en contrepartie d’une participation moins importante aux frais.

La question de l’occupation du logement est essentielle. Comment sera-t-elle répartie durant l’année ? Une location est-elle envisagée ?

Les coemprunteurs doivent anticiper toutes les difficultés qui peuvent se présenter et échanger sur les solutions potentielles.

Lorsqu’une entreprise souhaite se développer, elle se voit généralement contrainte de contracter un emprunt à une banque. Des garanties lui seront demandées. Le chef d’entreprise peut donc se porter garant : si l’entreprise ne paie pas son crédit, c’est lui qui s’engagera personnellement à rembourser. Se porter caution est donc un acte qui peut être lourd de conséquences.

Comme pour les prêts à titre personnel, l’emprunt nécessite la signature d’un contrat de cautionnement. Pour assurer une protection du dirigeant, lors de la signature du document la banque doit s’assurer que la garantie demandée soit proportionnelle à la capacité financière du chef d’entreprise (liquidités, patrimoine mobilier qu’il possède, par exemple). Si le remboursement est reconnu disproportionnel, le créancier ne pourra pas lui demander d'honorer son engagement.

Les sommes versées en tant que caution peuvent être déduites de ses revenus imposables sous certaines conditions :

• La caution doit se rattacher aux fonctions de dirigeant
• L’engagement doit être souscrit dans l'intérêt de l'entreprise.

Il est possible de demander une copie du titre de propriété auprès des services de publicité foncière du lieu de situation du bien immobilier. La démarche peut être réalisée par soi-même, ou par l’intermédiaire de son notaire. 

Rendez-vous sur le site www.impots.gouv.fr, sélectionnez le formulaire suivant que le bien ait été acquis avant ou après 1956 et télécharger-le.

Le formulaire doit être complété et envoyé par un courrier recommandé avec accusé de réception.

L'obtention de cette copie coûte entre 6 et 30 €.
 

Si les deux types de contrats visent une valorisation du capital à moyen-long terme, l’assurance-vie est plutôt utilisée pour une transmission au moment du décès alors que le contrat de capitalisation est plus adapté pour une transmission de son vivant.

Par exemple, le souscripteur, peut réaliser une donation du contrat de capitalisation à ses enfants. Il peut donner, lors de la souscription ou ultérieurement :

• soit la pleine propriété du contrat s’il n’a pas besoin de ressources,
• soit la nue-propriété et se réserver l’usufruit. Il continuera à percevoir, sa vie durant, un revenu équivalent à la valorisation du contrat. Le nu-propriétaire récupérera le capital investi au décès de l’usufruitier.

La donation doit faire l’objet d’un acte authentique. Elle peut être assortie, par exemple, d’une clause d’inaliénabilité jusqu’au 25e anniversaire du gratifié.

Si ce n’est pas le cas, il existe la prescription trentenaire : si pendant trente ans, les deux riverains se sont tous les deux comportés comme des propriétaires en adossant par exemple chacun une construction contre ce mur, ils auront acquis la mitoyenneté par l’écoulement du temps.

À l’inverse, si un seul a toujours entretenu le mur et s’est comporté comme s’il en était le propriétaire, il pourra en revendiquer la propriété exclusive.

Selon le Code, à défaut de preuve contraire, un mur est mitoyen, sauf si une seule propriété est close, ou s’il y a une construction d’un seul côté, ou encore si le mur soutient un remblai.

Le faîte du mur est une précieuse indication. S’il est construit de telle manière que l’eau de ce mur se déverse d’un seul côté, le mur est réputé appartenir à celui qui recueille cette eau.

Environ 10 000 entreprises sont concernées, soit un niveau proche de celui du premier trimestre 2020.

Il s’agit principalement des entreprises de moins de trois ans d’existence qui ont bénéficié de soutien durant la pandémie et ne parviennent plus à faire face.

Sources : altares.com

Un partage complémentaire portant sur ce bien peut intervenir, et ce, sans limite de temps quel que soit le divorce (y compris le divorce par consentement mutuel).
Le partage peut être fait d'un commun accord entre les ex-époux.
En cas de désaccord, avec l’aide d’un avocat, le juge aux affaires familiales doit être saisi par assignation.

Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur ne peut rétracter son offre avant le terme du contrat. S’il contracte avec un autre acheteur, il devra indemniser le bénéficiaire de la promesse pour avoir failli à ses engagements.

Dans le compromis de vente, aucune des parties ne peut revenir sur son engagement au risque de recours judiciaires et dommages et intérêts.

Passé le délai de réflexion de 10 jours, l’acheteur ne peut plus se rétracter, sous peine d’abandonner l’indemnité d’immobilisation qu’il a versé lors de la signature du compromis.

Ayant renoncé à la succession, les héritiers n’ont en principe aucun droit sur les biens de la succession.

Dans ces conditions, la voiture doit revenir au service des Domaines, dénommé aujourd’hui Direction de l’immobilier de l’État (DIE). Il est possible d’adresser une lettre recommandée avec avis de réception avec une demande. Si aucune réponse n’est reçue, une autre démarche est réalisable, celle de saisir le tribunal judiciaire. Toute personne ou tout créancier de la succession, par exemple un garagiste non payé pour des réparations engagées par le défunt, peut engager une démarche.

Les droits de succession devraient être allégés dans le cadre familial.

En ligne directe, l’abattement passerait de 100 000 € à 150 000 €.

Le barème (5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 30 %, 40 %, 45 %) ne serait pas modifié.

Pour les transmissions indirectes, le président souhaiterait favoriser la transmission aux neveux, nièces, petits-enfants et enfants du conjoint, avec la création d’un abattement de 100 000 €.

Seuls les droits de succession ont été visés dans les annonces d’Emmanuel Macron, en ne précisant pas si les donations seraient concernées.

Et aucun calendrier n’a été présenté pour le moment.

La mise en œuvre de ces mesures dépendra de la majorité obtenue ou non aux élections législatives.

Dans ce contexte, il serait pertinent d’attendre, a minima, le projet de loi de finances pour 2023 (qui sera dévoilé fin septembre 2022), avant de procéder à des transmissions pour bénéficier des abattements plus importants, surtout en cas de transmissions « indirectes ».

Les droits de succession devraient être allégés dans le cadre familial.

En ligne directe, l’abattement passerait de 100 000 € à 150 000 €.

Le barème (5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 30 %, 40 %, 45 %) ne serait pas modifié.

Pour les transmissions indirectes, le président souhaiterait favoriser la transmission aux neveux, nièces, petits-enfants et enfants du conjoint, avec la création d’un abattement de 100 000 €.

Seuls les droits de succession ont été visés dans les annonces d’Emmanuel Macron, en ne précisant pas si les donations seraient concernées.

Et aucun calendrier n’a été présenté pour le moment.

La mise en œuvre de ces mesures dépendra de la majorité obtenue ou non aux élections législatives.

Dans ce contexte, il serait pertinent d’attendre, a minima, le projet de loi de finances pour 2023 (qui sera dévoilé fin septembre 2022), avant de procéder à des transmissions pour bénéficier des abattements plus importants, surtout en cas de transmissions « indirectes ».

Nous avons l’exemple d’une épouse, qui au décès de son mari, souhaite vendre l’ensemble des titres inscrits sur le PEA er le compte-titres ordinaire de son époux.

Malgré ses relances, la banque n’exécute pas l’ordre car elle exige des documents successoraux.

Le délai de réaction de la banque engendre une perte financière importante pour la cliente.

La banque propose une indemnité de 3000 €, jugée inférieure à la perte subie par la cliente. Elle saisit le médiateur de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Celui-ci soutient la légitimité de la demande de l’épouse.

En conséquence, la banque accepte de dédommager sa cliente sur la base de la valeur des titres au jour où l’ordre de vente a été donné.

Vendre les titres inscrits dans le PEA du défunt, dans le cas d’un mariage sous le régime de la communauté universelle avec une clause d’attribution intégrale, est permis sans qu’aucune formalité ne soit à remplir.

L’époux actuel et le ou les ex-époux peuvent prétendre à une réversion (s’ils remplissent les conditions exigées).

Le partage est proportionnel à la durée de chaque mariage.

La personne qui fait la demande de pension en premier déclenche le calcul du partage.

En revanche, chaque ayant-droit doit faire sa propre demande pour recevoir le paiement.

Au décès d’un bénéficiaire, sa part est reversée aux autres à partir du premier jour du mois suivant le décès (sous réserve d’en faire la demande et de ne pas dépasser le plafond de ressources).

Il existe trois situations courantes qui s’inscrivent dans le droit au délaissement :

1/ l’emplacement est affecté par le PLU à la création d’espaces verts ou d’installation d’intérêt général.

2/ le terrain fait partie d’une zone d’aménagement concerté (ZAC).

3/ l’emplacement a fait l’objet d’une demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations mais l’autorité compétente a pris une de décision de sursis à statuer.

Pour bénéficier du droit de délaissement, le propriétaire du terrain doit mettre en demeure la collectivité publique d’acquérir le bien dans le délai d’un an. Passé ce délai, s’il n’y a pas eu de manifestation, il est possible de saisir le juge de l’expropriation.

Lorsque la collectivité est intéressée, elle sollicite l’avis de la Direction de l’Immobilier de l’État (DIE), et soumet une offre au propriétaire. En cas d’accord, les parties finalisent la vente et l’acheteur dispose d’un délai de deux ans pour en régler le prix.

En cas de retard, un intérêt de 0,20 % par mois est dû à l'administration fiscale. Et s’il dépasse six mois, s’ajoute une pénalité de 10 %.

L’intervention du notaire est incontournable en présence des éléments suivants :

- un testament,

- un bien immobilier,

- un contrat de mariage,

- une donation au dernier vivant.

Lors du règlement de succession, le notaire établit l’acte de notoriété, dresse un bilan complet du patrimoine du défunt, réalise les formalités hypothécaires et fiscales, et le partage des biens.

En cas de refus de la succession, il n’y a pas de déclaration à déposer.

Elles bénéficient des mêmes conditions que les couples composés d’un homme et d’une femme, y compris en ce qui concerne la prise en charge par l’assurance-maladie.

Elles doivent néanmoins, effectuer une reconnaissance conjointe anticipée avant la conception lorsqu’elles souhaitent recourir à une PMA avec don de gamètes.

Exclusivement établi par un notaire, cet acte doit être signé en même temps que le consentement de don de gamètes.

Ainsi, la 2ème mère sera reconnue à égalité de droits et d'obligations avec la mère qui accouche.

Une copie authentique sera remise au couple et indiquée dans l’acte de naissance de l’enfant.

Les conditions pour que l’adopté dispose des mêmes droits que les autres enfants du défunt dans la succession sont les suivantes :

- l’adopté doit être mineur au moment du décès

- l’adopté peut être soit mineur soit majeur au décès de son parent adoptant, s’il est l’enfant du conjoint

- l’adopté doit prouver que l’adoptant l’a élevé :

- durant sa minorité pendant au moins 5 ans sans interruption,

- ou durant 10 ans lors de sa minorité et majorité.

Si les conditions ne sont pas remplies, l’héritage reçu de son parent sera taxé à 60 %.

Le propriétaire qui souhaite vendre son bien doit d’abord se renseigner auprès de la mairie pour savoir si celui-ci est situé sur une zone de préemption.

Il doit remplir une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qu’il adressera à la mairie.

La commune a 2 mois pour se porter acquéreur ou au contraire renoncer définitivement à acheter le bien. Le silence de la commune pendant ce délai de 2 mois, équivaut à une renonciation.

Si la commune décide de se porter acquéreur, le propriétaire du bien est tenu de le vendre auprès de cette dernière mais celle-ci peut renégocier les modalités de la transaction. Après signature de l’acte notarié, la commune a 6 mois pour payer le bien immobilier.

Le droit de préemption urbain permet de constituer des réserves foncières pour réaliser des projets d’aménagements urbains d'intérêt général, comme par exemple :

• la réalisation de logements sociaux ;

• la construction d'équipements collectifs ;

• le renouvellement urbain.

Les expressions « legs universel » et « legs à titre universel » n’ont pas la même signification.

Un legs universel signifie que le testamentaire lègue à une ou plusieurs personnes tous ses biens à son décès.

Un legs à titre universel signifie que le testamentaire lègue une quote-part ou une catégorie particulière de ses biens.

Les légataires sont tenus au paiement des dettes du défunt.

Et en présence d’héritiers réservataires, ils doivent demander la délivrance du legs.

Comment calcule-t-on le montant imposable ?

Prix de cession du terrain – Prix d’achat du terrain = Montant imposable

Le prix de vente peut être diminué des honoraires de négociation dus par le vendeur.

Le prix d’achat peut être majoré des frais réglés au notaire lors de l’acquisition ou de la succession, des frais de viabilisation et de l’étude géotechnique supportés par le vendeur, etc.

Quels sont les abattements ?

Pour l’impôt sur le revenu :

• 6 % de la plus-value par année de détention à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année,
• 4 % la 22e année
• Exonération après 22 ans

Pour les prélèvements sociaux :

• 1,65 % à compter de la 6e année de détention,
• 1,60 % la 22e année
• 9 % à partir de la 23e année
• Exonération après 30 ans de détention

Pour préserver à la fois son nouveau conjoint et ses enfants, il est intéressant d’opter pour la combinaison mariage et donation entre époux au dernier vivant.

Par contre, lorsqu’il existe un écart d’âge important entre les époux, la donation d’usufruit est à proscrire. Elle risque d’empêcher les enfants de disposer du capital de leur parent. Ce seront les petits-enfants qui en hériteront.

Dans le même sens, l’adoption d’un régime de communauté universelle avec une clause d’attribution intégrale au dernier vivant est déconseillée en présence d’enfants issus d’une première union. Ces derniers peuvent exercer une action en retranchement, réclamer la part que la loi leur réserve.

Le permis de construire pour les nouvelles constructions ou travaux sur un bâti ajoutant une surface de plancher ou d’emprise au sol.

Sauf exception, le recours à un architecte est obligatoire pour réaliser le projet.

Le permis d’aménager pour les creusages, les surélévations du sol ou encore pour les opérations relatives à des lotissements situés en secteur sauvegardé, en site classé ou en instance de classement.

Il est aussi demandé pour la création ou l'aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à cet ensemble immobilier.

Le permis de démolir pour les projets de démolition totale ou partielle d’une construction protégée ou située dans un secteur protég.

Il n’est pas obligatoire dans toute la France.

Un service d’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU) a été mis en place par le ministère de la Transition écologique qui permet de remplir et d’imprimer son dossier avant de le déposer en mairie. A retrouver sur le site service-public.fr

L’avantage a été mis en place en 2020 pour favoriser un élan de solidarité en faveur des associations dans le contexte de crise sanitaire.

La réduction d’impôt s’élève à 75% jusqu’à 1 000 € et de 66% au-delà de 1000 €.

Les dons peuvent être réaliser envers les organismes qui remplissent les trois conditions suivantes :

• avoir un but non lucratif
• avoir un objet social et une gestion désintéressée 
• ne pas fonctionner au profit d'un cercle restreint de personnes.

Cette règle est vraie, même en présence de faits s’étant déroulés antérieurement à cette date.

Dans un arrêt du 20 octobre 2021, un couple cède un terrain à une société pour en extraire des substances minérales. Celle-ci s’engage à lui revendre une fois l’opération terminée. Après l’exploitation des terres, la société refuse finalement de les rétrocéder au couple.

Celui-ci assigne la société en justice pour réclamer au tribunal d’ordonner l’exécution de la vente forcée de la vente. Les juges ne font pas droit à sa demande car ils considèrent que la révocation de la promesse a empêché la formation du contrat promis.

Le couple se pourvoit en cassation. La Cour Suprême estime au contraire que la société avait donné son contrat ferme et définitif à la promesse de vente. Elle a failli à son obligation et doit réparer les dommages causés par son manquement.

Eviter l’indivision

L’indivision convient mal à la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à long terme.
Avec une SCI, les associés fixent dans les statuts les règles de majorité applicables.

Anticiper la transmission

Avec une SCI, les parents transmettent leur patrimoine à leurs enfants, dans des conditions fiscales avantageuses, tout en continuant à le gérer comme ils le souhaitent et d’en percevoir les revenus jusqu’à la fin de leur vie.

Avec une SCI, il est interdit d’abriter un patrimoine destiné à la location meublée.

Et, son interposition fait perdre tous les avantages liés à la protection de l’emprunteur non professionnel (condition suspensive d’obtention du prêt, délais de réflexion et de rétraction).

Les durées de baux d’habitation se définissent comme ce qui suit :

-Associés sans lien de parenté ou d’alliance : 6 ans minimum

-Associés parents et alliés au quatrième degré : 3 ans minimum

Si la société a la possibilité de reprendre le logement au terme du bail pour y loger un de ses associés, elle ne pourra pas le faire pour y loger les proches des associés, comme leurs enfants … sauf si ce sont des associés.

Par cet acte, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € sans frais à chacun de ses enfants tous les 15 ans. Un enfant peut donc recevoir, tous les 15 ans, 200 000 € en franchise d’impôt.

Ces dons constituent en principe des avances sur héritage mais il est toutefois possible de spécifier dans l’acte que le geste a été consenti hors part successorale.

Un passage chez le notaire est obligatoire en présence d’un bien immobilier et fortement recommandé dans les autres cas, notamment en raison des conséquences successorales de la donation.

Cela correspond à la fraction du patrimoine du défunt qui doit obligatoirement revenir aux héritiers. Et par déduction, la part des biens et droits successoraux qui n'est pas réservée par la loi et dont le défunt peut disposer librement par des libéralités est la quotité disponible.

Cette quotité disponible varie en fonction du nombre d'héritiers réservataires :