L'office vous informe

Toute l’Equipe de l’Office notarial MOUTON & PUECH est particulièrement fière de vous annoncer la nomination de Maître Léa CORREARD, en qualité de notaire salariée !

Prestation de Serment ce matin en la 1ère chambre de la Cour d’appel de Paris.

Maître CORREARD anime le service des ventes et acquisitions des particuliers, aux côtés de Maître MOUTON.

Expérience, implication et efficacité  caractérisent particulièrement Léa CORREARD.

Bienvenue à  Léa !

L’assurance-vie joue un rôle essentiel pour garantir la sécurité financière de vos proches après votre décès. Cependant, une erreur courante de rédaction peut compromettre les avantages fiscaux de l’assurance-vie et la tranquillité d’esprit de vos bénéficiaires.

Découvrez pouquoi il est préférable de ne pas mentionner votre assurance-vie dans votre testament, ou a minima être très vigilant à sa rédaction.

De nombreux particuliers, par peur que leur contrat d’assurance-vie ne soit pas connu à leur décès par leurs bénéficiaires, optent pour la mention du bénéficiaire de leur assurance-vie dans leur testament, plutôt que dans une clause déposée à la Compagnie d’assurance.

La confidentialité et la garantie que le testament soit connu facilement au décès, peuvent sembler rassurants pour le testateur.

L’erreur critique !

Cependant, voici où réside une erreur cruciale : le libellé de votre testament.

Si vous écrivez « Je lègue mon assurance-vie à … », vous risque de priver le bénéficiaire des avantages fiscaux de l’assurance-vie (abattement important de 152.500 € et taux d’imposition faible ensuite) en permettant à l’Administration fiscale de requalifier la transmission du contrat en legs, et ainsi soumettre votre contrat aux droits de succession (barème plus élevé). La rédaction incorrecte du testament peut ainsi avoir de lourdes conséquences.

La bonne approche 

La bonne manière de mentionner l’assurance-vie dans un testament est de préciser « J’ai souscrit auprès de la compagnie d’assurance… un contrat d’assurance-vie  n°… au profit de… ».

Cette formulation précise conserve les avantages fiscaux de l’assurance-vie, et protège les bénéficiaires du contrat d’une requalification en legs par l’Administration fiscale (et donc au taux des droits de succession).

Pour conclure, rédiger un testament sur les conseils de votre notaire évitera une mauvaise surprise fiscale. Consultez nous !

En offrant des parts à vos enfants et petits-enfants, vous leur permettez de participer à la rentabilité de l'immobilier locatif sans les contraintes de gestion. 

Cet outil vous permet de transmettre progressivement votre patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux substantiels : 

• des parts d’une valeur de 100.000 € en franchise d’impôt par enfant. 
• des parts d’une valeur de 31.865 € en franchise d’impôt par petit-enfant. 

L'intérêt de donner des lots égalitaires en valeur :

Lorsque vous envisagez de donner des parts en SCPI à vos enfants ou petits-enfants, il est important de prendre en compte le principe de l'égalité entre les héritiers. Dans un souci de justice et de préservation des relations familiales, il est recommandé de donner des lots égalitaires en valeur. Cela signifie que la valeur des parts attribuées à chaque bénéficiaire doit être similaire. Cette approche équitable permet d'éviter les conflits familiaux et de préserver l'harmonie présente et future au sein de la famille.

Donner avec une réserve d'usufruit : un avantage pour le donateur :

Lorsque vous envisagez de faire une donation de parts en SCPI, vous pouvez également opter pour une donation avec réserve d'usufruit. Dans ce cas, vous conservez le droit d'usage et de jouissance des parts données tout au long de votre vie. Cette réserve d'usufruit vous permet de continuer à percevoir les revenus générés par les parts, tout en en transférant la propriété à vos enfants ou petits-enfants.

La réserve d'usufruit offre plusieurs avantages pour le donateur :

1/  Premièrement, elle permet de maintenir son niveau de revenus pendant sa vie. 

2/  Deuxièmement, elle permet d'alléger la base imposable de la donation, ce qui peut avoir un impact significatif sur les droits de donation à payer. 

3/ Enfin, en gardant le contrôle des parts, le donateur peut s'assurer de la bonne gestion de l'investissement immobilier et transmettre ses conseils et connaissances à la génération suivante.

Pour en savoir davantage, parcourez le site de l’Office notarial ou prenez rendez-vous avec l’un des notaires : https://mouton-puech-paris.notaires.fr/

Toute l’équipe de l’Office notarial MOUTON & PUECH est à nouveau au grand complet pour cette reprise !

Tous reposés, et motivés, pour vous accompagner sur vos nouveaux projets immobiliers et familiaux.

Sous l’œil de Tyrex, toujours fidèle au poste !

#tyrex #notaire #boss

Les temps sont durs pour les primo-accédants (hausse des taux, inflation…), il existe heureusement de nombreuses solutions pour apporter un soutien financier à ses enfants qui souhaitent acheter leur premier bien.

1. Donation d’une somme d’argent :

La solution la plus simple consiste à donner de l’argent à votre enfant pour lui permettre d’acheter son bien. Cette opération doit forcément être déclarée au Trésor Public. Deux options sont disponibles : le don manuel et la donation-partage.

La fiscalité actuelle permet à chaque parent de donner jusqu’à 131.865 euros à chacun de ses enfants, tous les 15 ans, en franchise d’impôt (sans impôt). Le don manuel peut être réalisé aux impôts par le donataire qui reçoit le don (sans passer par le notaire), cela dans le mois suivant le virement de la somme d’argent à l’enfant.

La forme de la donation-partage, elle sous forme notariée, permettra de donner des sommes d’argent équivalentes à chacun de vos enfants (qui auront sans doute tous à terme le même projet d’acheter), et de figer les montants et donc d’assurer l’équité entre vos enfants.

2. Le prêt familial :

Si vous ne souhaitez pas donner l’argent à votre enfant, notamment pour ne pas désavantager vos autres enfants, vous pouvez réaliser un prêt familial. Cette opération est exonérée d’impôt. Le prêt (= reconnaissance de dette) entre vous et votre enfant devra être déclaré auprès de la Recette des impôts dont dépend l’enfant débiteur.

Vous pouvez prévoir un taux d’intérêt nul, ou limité, mais il est conseillé de néanmoins prévoir un remboursement régulier pour éviter qu’il soit considéré comme une donation déguisée.

Attention, dans le cadre d’un montage de prêt en parallèle à la Banque, certaines Banques tiennent compte du prêt familial dans la situation d’endettement de votre enfant. Le prêt familial peut ainsi être gênant dans ce cadre.

3. Acheter en indivision avec votre enfant :

Parents et enfant possèdent chacun une part en fonction de son apport initial, il s’agit d’un partage de la propriété du bien. Le temps de l’indivision, chaque décision devront être prises collectivement, quelles que soient les quotes-parts de chacun. A l’avenir, afin de laisser votre enfant seul propriétaire de son bien, il pourra soit vous racheter votre part, soit recevoir votre part en donation.

4. La SCI familiale :

La création d’une Société civile immobilière peut être une solution intéressante pour partager la propriété du bien avec votre enfant. Bien que cela implique des démarches administratives, cette opération offre des avantages significatifs. La Banque sera davantage rassurée par ce montage, les parents associés apportant leur stabilité financière pour l’emprunt réalisé par la SCI. Votre enfant pourra profiter du logement à titre gratuit (à organiser), et vous pourrez lui céder vos parts à l’avenir en tenant compte du passif (prêt) restant en cours, diminuant ainsi la valeur des parts.

5. Se porter caution pour le crédit immobilier :

En vous portant caution pour le crédit immobilier de votre enfant, vous vous engagez à rembourser le prêt en cas de difficultés financières de sa part. Cette option est un engagement important, mais facilite l’obtention du crédit par votre enfant.

6.  Transférer ses droits dans un plan d’épargne logement (PEL) :

Transférer les droits de votre PEL à votre enfant peut constituer un excellent apport pour son projet immobilier. Les taux des anciens PEL étant généralement plus avantageux que ceux disponibles pour les nouveaux PEL.

7. Investir pour louer à ses propres enfants :

L’achat d’un bien immobilier que vous louez à votre enfant peut être une solution intéressante. Par exemple, avec le dispositif fiscal PINEL (logement neuf, mais également dans l’ancien rénové). Cette option offre à votre enfant la possibilité de disposer d’un logement, tout en bénéficiant de réduction d’impôt pour vous.

Plusieurs solutions pour aider vos enfants à acquérir existent donc. Il est important de bien étudier ces options et de consulter votre notaire pour cela.

Pour en savoir davantage, prenez rendez-vous avec l’un des notaires de l’Office : https://mouton-puech-paris.notaires.fr/l-office-vous-informe--Matthieu-MOUTON-Philippe-PUECH-Notaires-PARIS-11eme-Republique-Oberkampf.html

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La technologie facilite de plus en plus nos transactions immobilières !

A l’occasion de la Crise sanitaire qui a empêché les rendez-vous en présentiel , le Garde des sceaux et les instances nationales du notariat ont autorisé la signature à distance dans une certaine mesure.

Avant même la signature de l’acte de vente en lui-même, vous avez la possibilité de signer en amont des procurations sous seing privé, en ligne, grâce au prestataire DOCUSIGN.

Cette démarche pratique et sécurisée vous permettra d’être représenté(e) lors de la signature finale de l’acte de vente, simplifiant ainsi le processus.

La signature de la procuration en ligne :

La signature de la procuration en ligne se fait via DOCUSIGN, un  prestataire de confiance qui assure la vérification de votre identité et votre consentement à régulariser une procuration notariée. Pour ce faire, il vous suffit de présenter à votre correspondant DOCUSIGN un justificatif d’identité en cours de validité (carte nationale d’identité ou passeport).

Une fois votre identité vérifiée, vous pouvez signer la procuration en ligne. Cette procuration autorisera votre conjoint, ou un proche de confiance, ou un clerc de notaire, à signer l’acte de vente ne votre nom et pour votre compte.

Modalités pour procéder à la signature à distance :

La signature à distance peut être réalisée à partir de votre smartphone ou tablette équipé d’une caméra ou d’un ordinateur doté d’une webcam. Les deux options sont simples et accessibles à tous. Le notaire chargé de votre transaction, une fois que le projet d’acte est prêt (reprenant toutes les énonciations d’usage et mentions obligatoires), vous adresse un email qui vous précise les étapes à suivre sur votre matériel informatique. Il n’y a plus qu’à suivre les étapes !

Sur votre smartphone comme votre ordinateur, vous pouvez utiliser l’application DOCUSIGN pour effectuer le processus de signature en ligne en utilisant votre caméra pour la vérification de votre identité.

La possibilité d’assister à la signature à distance :

Une fois la procuration régularisée en ligne au profit d’un proche ou d’un clerc de notaire, vous pouvez si vous le souhaitez assister en visio au rendez-vous de signature finale le Jour J !

Il est important de pleinement s’impliquer dans chaque étape de votre transaction immobilière. C’est pourquoi, même si vous avez signé au préalable une procuration à distance, vous avez la possibilité d’assister à la signature de l’acte de vente lui-même via une visioconférence (via le logiciel et application LIFESIZE). Vous pourrez être ainsi virtuellement présent, poser vos questions de vive voix et vous assurer que tout se déroule conformément à vos attentes.

La signature à distance, une alternative à ne pas systémiser !

La signature à distance est une avancée majeure dans le processus d’achat immobilier, un véritable confort, offrant flexibilité et simplicité. Cependant, il est essentiel de souligner que la présence physique lors de la signature de l’acte de vente reste une valeur ajoutée.

Une vente ou une acquisition immobilière est un acte important dans la vie d’une personne. Lorsque vendeur et/ou acquéreur sont présents, il est parfois possible d’identifier des difficultés ou des détails que les professionnels du droit seuls (qui ne visiteront pas les locaux vendus) ne pourraient détecter dans les seules pièces du dossier. La rencontre en personne permet une communication directe et facilite la résolution immédiate de toute question ou préoccupation.

La procuration à distance doit rester exceptionnelle, utilisée uniquement lorsque le mandant n’a aucun moyen matériel d’être présent à la signature physique et qu’il ne souhaite pas retarder le processus de vente de par son absence. Dans la mesure du possible, nous encourageons nos clients à être présents lors du rendez-vous final.

L’Office MOUTON & PUECH est bien entendu équipé.

Les autorisations d’urbanisme doivent être obtenues et conservées pour préserver vos intérêts lors de la vente immobilière. Les conséquences juridiques de travaux réalisés sans autorisation peuvent être lourdes, avec des sanctions pénales, des actions civiles des tiers, des actions civiles de la commune, et des conséquences administratives. En cas de copropriété, les prescriptions diffèrent selont le type d’action engagée.

1. Les autorisations d’urbanisme : une preuve essentielle

Les autorisations d’urbanisme qui ont été nécessaires pour la réalisation de travaux doivent être conservées et  fournies à votre acquéreur en cas de vente. Ne pas les avoir peut poser de réelles difficultés lors de la transaction.

2. Les conséquences juridiques des travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme

2.1. Sanctions pénales

L’absence de déclaration de travaux, de déclaration préalable ou de permis de construire constitue une infraction pénale (sanctions prévues à l’article L.480-4 du Code de l’Urbanisme).

L’action pénale se prescrit dans un délai de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux.

2.2. Actions civiles des tiers

Un tiers qui subit un préjudice direct en raison d’une construction irrégulière ou non conforme peut engager une action en responsabilité civile contre le propriétaire de la construction.

Cette action peut être introduite dans un délai de 5 ans à compter de l’achèvement de la construction.

Le tiers doit prouver la violation d’une règle d’urbanisme et peut demander la démolition ou la mise en conformité de la construction, ainsi que des dommages et intérêts.

2.3. Actions civiles de la commune

La commune a le droit d’obliger le propriétaire à démolir une construction non déclarée.

L’action civile de la commune se prescrit dans un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.

2.4. Conséquences administratives

Le droit de reconstruire à l’identique n’est possible que si la construction initiale a été édifiée régulièrement.

En cas de sinistre majeur, le propriétaire ne peut pas invoquer une prescription décennale pour reconstruire.

Si une construction est achevée depuis plus de 10 ans, l’administration ne peut pas refuser un nouveau permis de construire en se basant sur l’irrégularité de la construction initiale, à moins qu’elle n’ait nécessité un permis de construire et non une déclaration préalable de travaux.

3. Les prescriptions en matière d’urbanisme pour un bien en copropriété.

3.1. Actions personnelles

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû faire connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En copropriété, les irrégularités de travaux n’entraînant pas une appropriation des parties communes ou dont la réalisation est non conforme par rapport à l’accord de la copropriété  relèvent de cette prescription.

3.2. Actions réelles

Les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans.

Le fait générateur est le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Cette prescription concerne notamment le droit de propriété, y compris l’annexion de parties communes par un copropriétaire.

La consultation de votre notaire en amont est essentielle pour vous conseiller au mieux de vos intérêts et vous accompagner dans vos transactions immobilières. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question ou demande d’assistance concernant vos travaux et les prescriptions en matière d’urbanisme.

Afin de le savoir, vous pouvez interroger  un organisme regroupant toutes les données de tous les assureurs : l’AGIRA (Association pour la Gestion des Informations sur le Risque en Assurance).

L’article L 132-9-2 du Code des assurances ouvre droit à toute personne de demander à l’AGIRA si elle est bénéficiaire d’un contrat souscrit par une personne dont elle apporte la preuve du décès.

 -  Munissez-vous donc d’un extrait d’acte de décès de l’assuré pour accompagner votre demande.

 -  L’AGIRA a 15 jours pour retrouver si un contrat a été souscrit au profit du demandeur.

 -  Dans l’affirmative, l’assureur concerné aura un mois pour informer le demandeur de sa qualité de bénéficiaire.

La demande peut être formulée :

Par courrier postal : AGIRA, Recherche des bénéficiaires en cas de décès, Rue Jules Lefebvre 75431 PARIS CEDEX 09.

Par internet, en remplissant un formulaire en ligne via : https://www.formulaireassvie.agira.asso.fr/

✅️ Délai ❓

Si vous êtes propriétaire d'un ou de plusieurs biens immobiliers, vous avez en effet jusqu'au 30 juin 2023 pour les déclarer sur le site impots.gouv.fr. (article 1418 du Code général des Impôts).

✅️ Qui est concerné ❓

Tous les propriétaires, particuliers ou personnes morales, d'une résidence principale, secondaire, d'un bien locatif ou vacant doivent procéder à cette déclaration. Elle concerne également les propriétaires indivis, les usufruitiers et les sociétés civiles immobilières (SCI).

✅️ Comment procéder ❓

Chaque propriétaire peut accéder aú site « Gérer mes biens immobiliers » via son espace en ligne impots.gouv.fr.

Ensuite, il vous faudra préciser pour chaque bien dont vous êtes propriétaire, à quel titre vous l'occupez : résidence principale ou secondaire.

Si vous avez des biens loués, vous devez indiquer l'identité du locataire qui l'occupe à titre de résidence principale.

De plus, pour chaque bien, la durée d'occupation depuis le 1er janvier 2023 devra être mentionnée. Le montant des loyers pourra également être renseigné mais cette information est, pour le moment, facultative.

✅️ Objectifs  de l’Administration fiscale ❓

Ces informations permettront d'arbitrer sur la qualification ou non de résidence principale.

Ainsi, l'administration fiscale disposera de toutes les informations pour imposer ou non au titre de la taxe d'habitation chaque contribuable propriétaire. À noter que pour faciliter cette nouvelle démarche déclarative, les données d'occupation connues des services fiscaux seront préaffichées.

Au final, la taxe sur les logements vacants et l'impôt sur la plus-value devraient ainsi être prélevés encore plus systématiquement.

Plusieurs solutions existent pourtant pour contourner cette règle impérative !

1- je profite de la « quotité disponible », en avantageant officiellement un enfant ou un proche, 

• à concurrence de moitié (1/2) si j’ai un enfant,
• à concurrence d’un tiers (1/3) si j’ai deux enfants,
• à concurrence d’un quart (1/4) si j’ai 3 enfants ou plus.

2- je place des capitaux sur des contrats assurance-vie, non-pris en compte dans le calcul de la réserve héréditaire des enfants. 

3- Je vends mon bien immobilier en viager, et je profite de cet argent sans compter ! Et je place une partie de ce capital sur un contrat d’assurance-vie.

4- J’adopte la communauté universelle avec attribution intégrale au conjoint survivant. 

5- J’effectue des dons manuels (déclarés au Trésor Public) à l’enfant que je souhaite favoriser. 

Libre à lui d’indiquer, ou non, aux héritiers le jour venu de la succession du donateur, les montants qu’il a reçu.

Les banques ne sont légalement tenues qu’à fournir les relevés bancaires sur une période de 10 ans précédent le décès.

6- Je m’expatrie dans un pays ne connaissant pas le mécanisme de la réserve héréditaire.

Ce sera la loi successorale de mon pays de domicile qui s’appliquera alors.

Elle consiste à donner ou léguer un bien à une personne qui devra le conserver jusqu’à son décès pour le léguer à une autre personne déjà désignée par le donateur.

Le premier bénéficiaire a l’interdiction de vendre le bien reçu, de le donner ou de le transmettre par testament sa vie durant. En revanche, le second n’a pas l’obligation de le conserver.

Ces donations peuvent porter sur tous types de biens (maison, tableau, argent, etc.), mais pas sur une quote-part de patrimoine, et être effectuées en faveur d’un membre de sa famille, un tiers ou une personne morale (pour le second bénéficiaire).

Réalisée devant notaire, cette donation doit être acceptée par le premier bénéficiaire et indiquer le nom du second.

Le premier bénéficiaire doit s’acquitter de droits de donation lors de la donation initiale. Ces droits sont calculés en fonction du lien de parenté existant entre le donateur et le premier bénéficiaire.

C’est au décès de celui-ci, que le second bénéficiaire devra régler des droits de donation (et non de succession) sur la valeur des biens à ce moment-là. Le montant de ces droits dépendra des liens de parenté entre le donateur initial et le second bénéficiaire.

Si la pergola est une annexe à la construction principale, elle doit en principe faire l’objet, d’un permis de construire en fonction de sa hauteur, sa surface, son implantation…

Si la pergola est une extension de la construction principale et en est indissociable, en principe, aucune autorisation n’est nécessaire sauf, là encore, caractéristiques spécifiques.

Enfin, le plan local d’urbanisme doit être étudié, afin de s’assurer que d’autres règles locales ne s’appliquent pas.

Quatre régimes matrimoniaux (communauté de biens réduites aux acquêts, de la communauté universelle, de la séparation de biens pure et simple et de la séparation de biens avec société d’acquêt) sont recensés pour le mariage, alors que le Pacs n’offre que deux alternatives.

L’adoption se fera ensemble dans un couple marié, alors que chaque partenaire de Pacs ne pourra le faire qu’individuellement.

Le divorce peut se faire à l’amiable ou avec l’aide d’un juge.

La séparation du couple pacsé peut se faire sans l’accord de l’autre et sans procédure judiciaire.

En matière de succession, l’époux est un héritier légal qui a droit à ¼ en pleine propriété ou la totalité en usufruit.

Pour que le partenaire de Pacs soit désigné comme héritier, il faut que chacun des partenaires le désigne dans son testament.

La première est de vérifier le PLU (plan local d’urbanisme) et le POS (plan d’occupation des sols)

Ils sont consultables en mairie, et permettent d’estimer le prix de vente.
Il est possible de récupérer un certificat d’urbanisme qui contient l’essentiel des renseignements utiles (servitude, raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité…).

La deuxième est de réaliser une étude géotechnique du sol

Une étude des sols doit être fournie par le vendeur d’un terrain constructible Depuis le 1er octobre 2020.

La troisième est de borner le terrain

Ce n’est pas une étape obligatoire, mais très conseillé. Faire appel à un géomètre expert permet de délimiter précisément la superficie du terrain et d’assurer une garantie auprès de futur acquéreur.

La quatrième est de déterminer la valeur du terrain

La prise en compte de certains éléments permettra d’estimer le prix : superficie, orientation, viabilité, nature du sol, servitudes, environnement (école, commodités, parc…)
Les notaires ou experts fonciers peuvent apporter leur expertise.

La cinquième est de mettre en vente

Et trouver un acheteur ! Ensuite, il faudra rédiger un avant-contrat mentionnant les éléments contractuels du terrain (bornage, servitudes, descriptif du terrain…).

La finalisation de la vente avec la signature de l’acte de vente se réalise chez le notaire.

Les raisons pour lesquelles un époux peut constater un abandon du domicile familial sont :

• la déclaration d’un tiers
• l’acte authentique d’un commissaire de justice
• le dépôt d’une main courante

Les conséquences majeures sont la perte de l’occupation du logement familial par l’époux partant et la décision par le juge d’élire le domicile conjugal comme résidence des enfants.

Dans le cas où le conjoint serait victime de violences conjugales, ou que les enfants seraient en insécurité, le départ du conjoint ne serait pas considéré comme une faute par le juge.

Il est également possible, lorsque la vie commune n’est plus souhaitée, que les époux s’en remettent au juge des affaires familiales pour demander l’autorisation du départ du domicile conjugal.

La « vente à soi-même » consiste à vendre son bien à sa propre SCI.

La SCI, déjà existante ou créée pour l’occasion, permet d’acheter le bien en le finançant par prêt bancaire à hauteur de la cession.

L’acquisition se fera en présence d’un notaire, comme toute vente immobilière, pour authentifier l’opération.

Le montant de la vente reçu par la SCI peut être investie dans des placements financiers et générer des plus-values.

Lorsque la SCI effectue un emprunt immobilier, l’opération permet de déduire du revenu foncier imposable les intérêts de l’emprunt immobilier.

Par exemple, si vous vendez un appartement d’une valeur est de 300.000 euros. La SCI créée va souscrire auprès d’une banque un emprunt immobilier et vous donner les 300.000 euros de la vente. Et de son côté la SCI remboursera le crédit grâce aux loyers perçus pour la location du bien immobilier.

La « vente à soi-même » est très surveillée par les services fiscaux. Lorsqu’ils suspectent que la création de la SCI a été faite dans le but de payer moins d’impôts, ils lancent une procédure de répression de l’abus de droit. La sanction peut coûter entre 40% à 80% des impôts éludés.

Lors de l’acquisition d’un bien dont la valeur est inférieure ou égale à celle du bien en vente, les acquéreurs peuvent bénéficier d’un prêt relais sec. Comme aucun prêt supplémentaire n’est nécessaire, la banque avance les fonds jusqu’à la réalisation de la vente.

Pour les personnes qui ont acheté avant de vendre et qui ont besoin non seulement des fonds de la vente de leur bien mais aussi d’un prêt pour financer la totalité de leur nouvelle acquisition, le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique leur est proposé. En pratique, la banque avance entre 60 % et 80 % de la valeur du bien à vendre en se fondant sur des différentes estimations réalisées par des professionnels de l’immobilier.

Jusqu’à la vente, l’emprunteur doit rembourser les intérêts du prêt relais ainsi que les échéances du prêt classique. Le prêt relais est soldé lors de la vente.

Le prêt relais avec franchise totale est proposé aux personnes dont les revenus mensuels rendent impossible des remboursements particulièrement élevés avant la réalisation de la vente comme dans la formule précédente. Il permet à l’emprunteur de rembourser les intérêts du prêt relais en une seule fois, en même temps que le capital emprunté, une fois la vente du bien initial effective

Chaque année, les propriétaires d’un bien immobilier en France doivent s’acquitter d’une taxe foncière. Sauf exceptions :

L’exonération permanente 

Elle concerne les habitations principales pour les personnes remplissant l’une de ces conditions :

• être bénéficiaire de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa)
• être bénéficiaire de l’allocation supplémentaire d’invalidité (Asi)

• être âgé de plus de 75 ans

• être bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés (AAH)

Dans tous les cas, le revenu fiscal de référence doit être inférieur aux limites fixées par l’article 1417-1 du Code général des impôts (11 276 euros pour la première part du quotient familial).

Enfin, le propriétaire doit respecter des conditions de cohabitation : vivre seul ou avec son conjoint, vivre avec des personnes à charge, ou vivre avec des personnes bénéficiant de l’Aspa ou l’Asi.

L’exonération de deux ans

Elle est applicable lorsqu’il s’agit d’une construction nouvelle, d’une reconstruction ou d’une addition de construction.

L’exonération temporaire de trois ans en faveur des économies d’énergie

Certaines collectivités locales peuvent octroyer une exonération totale ou partielle lors de la réalisation de travaux d’énergie. L’habitation doit avoir été construite avant le 1e janvier 1989. Les dépenses engendrées pour les rénovations doivent dépasser 10 000 euros si elles ont été réalisées l’année précédente, ou 15 000 euros si elles ont été réalisées dans les trois ans.

Un testament est dit « mystique » lorsqu’il est rédigé manuscritement ou dactylographié par le testateur dans le plus grand secret, avant d’être remis, cacheté ou scellé au notaire.

Le testateur ou la personne ayant rédigé le testament à sa place, sont les seuls à connaître les dernières volontés qui y figurent.

Dans un acte de suscription, un notaire avait mentionné qu’un testament dactylographié lui avait été remis alors que son auteur était sous tutelle et atteint de la maladie neurodégénérative de Steel Richardson. Il ressort qu’aucun élément extérieur ne permettait de comprendre comment le testateur aurait pu être en mesure de rédiger et de lire son propre testament. Par conséquent, la Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel qui avait prononcé la nullité du document.

À partir de janvier 2023, les passoires thermiques seront interdites sur le parc locatif français. Les logements loués ne devront pas dépasser 450kWh/m2.an.

Dès 2025, l’interdiction concernera les logements classés G à la location, en 2028, les biens classés F et pour finir, en 2034, ce seront les logements avec un classement E.

Puisque le DPE est désormais opposable aux tiers, il pourrait être exigé du propriétaire, après la constatation judiciaire du dépassement de consommation, qu'il rénove le logement et entreprenne les travaux d'isolation thermique nécessaires.

Dès le 1er avril 2023, pour vendre une maison affichant un DPE F ou G, la présentation d’un audit énergétique deviendra obligatoire. Ce document devra lister les travaux nécessaires pour atteindre un niveau B ainsi qu’une information sur le coût des travaux, les aides existantes pour les financer et l’impact de ces travaux sur les factures énergétiques. Cette obligation sera élargie aux logements présentant une étiquette E à partir de 2025, et D à partir de 2034.

Le bail commercial est un statut très protecteur : il se conclut pour une durée de neuf ans au bout desquels le locataire peut vendre son fonds de commerce et ouvre un droit au renouvellement du bail. De plus, si le propriétaire souhaite récupérer ses locaux avant la fin du bail, il devra rembourser au locataire la valeur de son fonds de commerce.

Le bail dit « dérogatoire » est d’une durée de moins de 36 mois qui ne permet ni de vendre son fonds de commerce, ni de renouveler le bail.

Ce type de bail est généralement adapté à de petites activités, pour lesquelles le commerçant souhaite tenter sa chance pour une première période courte.

En comparant ces deux baux, le propriétaire est souvent tenté de conclure un bail dérogatoire.

La fiscalité s’applique uniquement sur les intérêts générés par les sommes versées sur l’assurance-vie.

Si aucun prélèvement n’est fait pendant 8 ans, la fiscalité sera avantageuse.

La loi accorde un abattement de 4 600 € (9 200 € pour un couple marié ou pacsé), au-delà une imposition au forfait ou au barème de l’impôt sur le revenu s’applique.

Par ailleurs, les gains de l’assurance-vie sont soumis aux prélèvements sociaux, même lorsqu’ils sont exonérés d’impôt sur le revenu.

Pour les versements réalisés avant le 27 septembre 2017 et une sortie après 8 ans, l’imposition sera à un forfait de 7,5 % ou au barème de l’impôt sur le revenu.

Versements effectués après le 27 septembre 2017 et une sortie après 8 ans l’imposition sera à un forfait de 7,5 % (12,8 % pour les sommes au-delà de 150 000 €) ou au barème de l’impôt sur le revenu.

Afin d’estimer la fiscalité qui ‘applique lors d’un retrait sur les intérêts, appliquez la formule :

Montant du retrait – ((Total des versements à la date du retrait x Montant du retrait)/ Valeur du contrat (à la date du retrait))

Le propriétaire d’un bien cède une partie de son droit de propriété. Il conserve le droit de vendre ou de donner le bien et confère à l’usufruitier le droit d’en user (l’habiter) ou d’en tirer des revenus (le louer) pendant une durée déterminée.

À l’échéance, le propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien, sans formalités particulières.

Le donateur est libéré de toutes les charges attachées à son bien et à la jouissance ce dernier. Il ne paie plus que les grosses réparations.

Le bien dont il a cédé l’usufruit est exclu de son patrimoine et n’est pas pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de l’impôt sur le revenu (IR).

Il entre pour sa valeur en pleine propriété dans le patrimoine du bénéficiaire de la donation.

Il est recommandé d'effectuer des simulations du calcul de l'impôt pour s'assurer que l'opération ne risque pas, en revanche, de désavantager l’usufruitier.

En exemple, une donation temporaire de l’usufruit d’un portefeuille de parts de SCI ou SCPI à une association. Si, durant cinq ans, l’association bénéficiaire percevra tous les fruits de parts investies dans des SCI ou SCPI, parts qui, en contrepartie, disparaîtront du patrimoine du donateur assujetti à l’IFI.

Le taux d’usure correspond au taux maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer lorsqu’elles accordent un prêt. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France pour le trimestre suivant.

Il concerne toutes les catégories de prêts : à la consommation ; à taux fixe ou variable ; crédit renouvelable…

Il est calculé à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers.

La hausse du taux d’usure, devrait donner une « bouffée d’air » aux emprunteurs et limiter les refus des prêts. En revanche, certains experts redoutent que les établissements financiers profitent de cette hausse pour augmenter également les taux d’intérêt, ce qui aboutirait à un même blocage de la situation d’ici quelques mois.

La durée de protection d’une œuvre en France est de 70 ans, cette durée s’applique si les œuvres posthumes ont été divulguées pendant la période des 70 ans après la date de décès.

Le droit de divulgation des œuvres posthumes revient aux exécuteurs testamentaires désignés par l’auteur.

A leur défaut, ou après leur décès, ce droit est exercé dans l'ordre suivant :

- les descendants,

- le conjoint survivant, contre lequel il n’existe pas de jugement, et s’il n’est pas remarié,

- les héritiers qui recueillent tout ou partie de la succession,

- les légataires universels ou donataires de l'universalité des biens à venir.

La donation-partage permet de répartir ses biens de son vivant et ainsi d’anticiper sa succession.

Elle fait obligatoirement l’objet d’un acte notarié.

Acte irrévocable, le ou les donateurs ne pourront pas revenir sur la donation.

Pour être valable lors de la succession des donateurs, elle doit répondre aux deux conditions :

• Chaque descendant doit avoir reçu et accepté un lot ;
• Chacun des descendants doit recevoir au minimum l’équivalent de sa part héréditaire.

La donation-partage permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En effet, le calcul des droits s’effectue après déduction sur la part de chacun des enfants d’un abattement de 100 000 €.

Et les biens transmis ne seront taxables qu’au-delà de cette somme.

A savoir : le paiement éventuel de droits doit être effectué lors de la donation et non à la succession.

Sous ce régime, chaque conjoint possède un patrimoine personnel acquis avant le mariage en plus du patrimoine commun constitué par le couple.

Pendant le mariage, souvent ont lieu des transferts de valeurs entre le patrimoine commun au couple et celui de chacun des époux.              

Lorsque le patrimoine commun s’est enrichi grâce à un actif propre à l’un des conjoints, « la communauté́ » lui doit une récompense.

Le montant de la récompense se calcule en fonction de la somme investie et de l’existence d’une plus-value.

En revanche, lorsque la dépense est nécessaire à la vie quotidienne, comme la réfection totale d’une toiture, l’époux sera remboursé de la somme acquittée.

Pour éviter d’être lésé, il est conseillé de rédiger un acte notarié afin de conserver les preuves.

Elle séduit de plus en plus d’entreprises. La qualité de société à mission a été introduite par la loi Pacte en 2019 permettant à toute entreprise commerciale de fédérer ses salariés et parties prenantes autour d’une ambition commune plus vertueuse.

Pour devenir une société à mission, le dirigeant doit définir clairement des objectifs d’intérêt général en lien avec sa raison d’être (cœur de métier) et les retranscrire de façon formelle dans ses statuts. Après modification des statuts, une déclaration au greffe du tribunal de commerce est nécessaire. Pour éviter les abus, ces entreprises sont contrôlées tous les deux ans par un organisme tiers indépendant qui vérifie la bonne exécution des engagements.              

Le plan cadastral annexé à l’acte de vente notarié permet aux parties de s’assurer que le terrain et le bien vendus correspondent bien à leur accord. Les renseignements fournis par les services du cadastre sont être mis à jour régulièrement parce qu’ils permettent de fixer les impôts locaux.

Toutefois, les limites de terrain indiquées dans le plan cadastral ne sont pas forcément exactes.

Seul le recours à un géomètre expert, afin de procéder au bornage du terrain réalisé avec l’ensemble des propriétaires voisins, garantit une délimitation incontestée.       

Ce statut permet également de se constituer des droits personnels pour sa retraite, en contrepartie du versement de cotisations sociales calculées sur une assiette forfaitaire correspondant au tiers du plafond annuel de la Sécurité sociale ou sur une fraction des revenus du chef d’entreprise, avec ou sans partage d’assiette.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2022 étend ce statut au concubin du chef d’entreprise.

Parallèlement, elle limite la durée pendant laquelle il est possible de bénéficier de ce statut à cinq ans, afin, notamment, de limiter l’impact de ce statut, peu protecteur, sur les droits à la retraite du conjoint collaborateur.

 Le texte prévoit également de simplifier le calcul des cotisations sociales dues par le conjoint collaborateur. 

Voici trois indicateurs majeurs pour l’évaluation d’un fonds de commerce :

• Le chiffre d’affaires : en faisant la moyenne du chiffre d’affaires TVA incluses sur les trois dernières années. On applique ensuite un pourcentage qui varie selon le secteur d’activité de la profession.
• Le bénéfice : en réalisant la moyenne des bénéfices sur trois ans à laquelle on ajoute les éléments déductibles sur le plan comptable (amortissements, charges sociales…). On applique ensuite un coefficient multiplicateur, qui varie selon la localisation et la nature du fonds.
• Le droit au bail : en calculant la différence entre le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé et le loyer qui devrait être payé au prix du marché pour le même type de local. On applique ensuite un coefficient de situation, variable entre 1 et 12 en fonction de l’environnement, la commercialité du secteur ou de l’activité.   

Les intérêts des supports en euros des contrats d’assurance-vie sont soumis, pour les résidents fiscaux français, aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, prélevés en cours de gestion.

Les expatriés y échappent à la condition qu’ils justifient auprès de leur assureur de leur nouveau statut de non-résident fiscal.

Les critères à respecter sont :

• L’absence de maintien en France de foyer familial, de centre des intérêts économiques et d’activité professionnelle non accessoire,
• Aucun séjour en France de plus de 182 jours dans l’année.

Une déclaration sur l’honneur de non-résidence fiscale, dont le formulaire est généralement fourni par l’assureur, devra être produite avec mention du Numéro d’identification fiscale (NIF), éventuellement complétée par un document fiscal de l’état de résidence.

C’est une manière de désigner, par avance, un tiers de confiance qui sera chargé de veiller à ses intérêts patrimoniaux et à sa personne lorsque l’âge ou l’état de santé ne lui permettront plus de le faire.

Pour qu’il prenne effet, il est nécessaire qu’un médecin habilité constatera l’altération des facultés physiques ou mentales du mandant.

Il est possible pour les parents d’organiser la protection future d’un enfant et désigner dans le mandat « pour autrui », au travers d’un acte notarié, la personne qui sera en charge de veiller sur leur enfant lorsqu’ils n’en seront plus capables, ou après leur décès.

Le dispositif Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôts sur le prix d’achat d’un bien immobilier neuf ou réhabilité.

Cet avantage fiscal est réservé aux logements situés dans des immeubles d’habitation collectifs destinés à la location et implantés au sein de zones classées A, A bis ou B1.

En échange d’une réduction fiscale, l’investisseur s’oblige à louer le bien pour une durée minimum, à un prix plus bas que celui du marché, et à des locataires disposant de ressources inférieures à un certain plafond.

Dans sa version actuelle, le dispositif Pinel, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% selon la durée de mise en location du bien (6 ans, 9 ans ou 12 ans).

A partir du 1er janvier 2023, ces avantages fiscaux seront revus à la baisse. Les réductions sur l’impôt sur le revenu vont respectivement descendre à 10.5%, 15% et 17.5%.

Et les conditions seront encore dégradées en 2024, avec des avantages fiscaux ramenés respectivement à 9%, 12% et 14%.

Les conditions de défiscalisation d’un investissement locatif Pinel ne pourront être plus optimales qu’actuellement.

Produits d’épargne préférés des Français, les livrets réglementés ne sont pas tous soumis à l’impôt. C’est le cas du livret A, du livret de développement durable et solidaire (LDDS), du livret d'épargne populaire (LEP) et du livret jeune.

Pour le reste des produits d’épargne, les intérêts sont imposables au titre du prélèvement forfaitaire unique (PUF), aussi appelée Flat tax, à hauteur 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu + 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).

Le PUF s’applique au Compte d'épargne logement (CEL) et au Plan d'épargne logement (PEL) ouverts après le 1er janvier 2018, au Compte à terme (CAT), et au Compte d'épargne ou livret d'épargne bancaire. À noter toutefois qu’il reste possible de renoncer au PUF et d’opter pour la taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

La Flat tax s’applique également à l’assurance vie pour les intérêts issus des versements des contrats de moins de huit ans effectués depuis le 27 septembre 2017.

Le premier avantage est l’augmentation de la capacité d’emprunt et par voie de conséquence le budget consacré à l’acquisition. Mais, il ne faut pas oublier la solidarité des coemprunteurs qui les engage à assumer le paiement, si l’un d’entre eux est défaillant.

 Les différents frais tels que l’électricité, le chauffage, l’entretien, l’assurance, les impôts, sont à partager… Attention, la suppression progressive de la taxe d’habitation ne s’applique pas aux résidences secondaires. En cas de gain à la revente du bien, il faudra acquitter la plus-value immobilière.

Concernant les travaux, il faut se mettre d’accord pour une solution gagnant-gagnant. Si certains disposent de plus temps, de certaines compétences ou sont moins à l’aise financièrement, ils peuvent aussi décider de donner de leur temps en contrepartie d’une participation moins importante aux frais.

La question de l’occupation du logement est essentielle. Comment sera-t-elle répartie durant l’année ? Une location est-elle envisagée ?

Les coemprunteurs doivent anticiper toutes les difficultés qui peuvent se présenter et échanger sur les solutions potentielles.

Lorsqu’une entreprise souhaite se développer, elle se voit généralement contrainte de contracter un emprunt à une banque. Des garanties lui seront demandées. Le chef d’entreprise peut donc se porter garant : si l’entreprise ne paie pas son crédit, c’est lui qui s’engagera personnellement à rembourser. Se porter caution est donc un acte qui peut être lourd de conséquences.

Comme pour les prêts à titre personnel, l’emprunt nécessite la signature d’un contrat de cautionnement. Pour assurer une protection du dirigeant, lors de la signature du document la banque doit s’assurer que la garantie demandée soit proportionnelle à la capacité financière du chef d’entreprise (liquidités, patrimoine mobilier qu’il possède, par exemple). Si le remboursement est reconnu disproportionnel, le créancier ne pourra pas lui demander d'honorer son engagement.

Les sommes versées en tant que caution peuvent être déduites de ses revenus imposables sous certaines conditions :

• La caution doit se rattacher aux fonctions de dirigeant
• L’engagement doit être souscrit dans l'intérêt de l'entreprise.

Il est possible de demander une copie du titre de propriété auprès des services de publicité foncière du lieu de situation du bien immobilier. La démarche peut être réalisée par soi-même, ou par l’intermédiaire de son notaire. 

Rendez-vous sur le site www.impots.gouv.fr, sélectionnez le formulaire suivant que le bien ait été acquis avant ou après 1956 et télécharger-le.

Le formulaire doit être complété et envoyé par un courrier recommandé avec accusé de réception.

L'obtention de cette copie coûte entre 6 et 30 €.
 

Si les deux types de contrats visent une valorisation du capital à moyen-long terme, l’assurance-vie est plutôt utilisée pour une transmission au moment du décès alors que le contrat de capitalisation est plus adapté pour une transmission de son vivant.

Par exemple, le souscripteur, peut réaliser une donation du contrat de capitalisation à ses enfants. Il peut donner, lors de la souscription ou ultérieurement :

• soit la pleine propriété du contrat s’il n’a pas besoin de ressources,
• soit la nue-propriété et se réserver l’usufruit. Il continuera à percevoir, sa vie durant, un revenu équivalent à la valorisation du contrat. Le nu-propriétaire récupérera le capital investi au décès de l’usufruitier.

La donation doit faire l’objet d’un acte authentique. Elle peut être assortie, par exemple, d’une clause d’inaliénabilité jusqu’au 25e anniversaire du gratifié.

Si ce n’est pas le cas, il existe la prescription trentenaire : si pendant trente ans, les deux riverains se sont tous les deux comportés comme des propriétaires en adossant par exemple chacun une construction contre ce mur, ils auront acquis la mitoyenneté par l’écoulement du temps.

À l’inverse, si un seul a toujours entretenu le mur et s’est comporté comme s’il en était le propriétaire, il pourra en revendiquer la propriété exclusive.

Selon le Code, à défaut de preuve contraire, un mur est mitoyen, sauf si une seule propriété est close, ou s’il y a une construction d’un seul côté, ou encore si le mur soutient un remblai.

Le faîte du mur est une précieuse indication. S’il est construit de telle manière que l’eau de ce mur se déverse d’un seul côté, le mur est réputé appartenir à celui qui recueille cette eau.

Environ 10 000 entreprises sont concernées, soit un niveau proche de celui du premier trimestre 2020.

Il s’agit principalement des entreprises de moins de trois ans d’existence qui ont bénéficié de soutien durant la pandémie et ne parviennent plus à faire face.

Sources : altares.com

Un partage complémentaire portant sur ce bien peut intervenir, et ce, sans limite de temps quel que soit le divorce (y compris le divorce par consentement mutuel).
Le partage peut être fait d'un commun accord entre les ex-époux.
En cas de désaccord, avec l’aide d’un avocat, le juge aux affaires familiales doit être saisi par assignation.

Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur ne peut rétracter son offre avant le terme du contrat. S’il contracte avec un autre acheteur, il devra indemniser le bénéficiaire de la promesse pour avoir failli à ses engagements.

Dans le compromis de vente, aucune des parties ne peut revenir sur son engagement au risque de recours judiciaires et dommages et intérêts.

Passé le délai de réflexion de 10 jours, l’acheteur ne peut plus se rétracter, sous peine d’abandonner l’indemnité d’immobilisation qu’il a versé lors de la signature du compromis.

Ayant renoncé à la succession, les héritiers n’ont en principe aucun droit sur les biens de la succession.

Dans ces conditions, la voiture doit revenir au service des Domaines, dénommé aujourd’hui Direction de l’immobilier de l’État (DIE). Il est possible d’adresser une lettre recommandée avec avis de réception avec une demande. Si aucune réponse n’est reçue, une autre démarche est réalisable, celle de saisir le tribunal judiciaire. Toute personne ou tout créancier de la succession, par exemple un garagiste non payé pour des réparations engagées par le défunt, peut engager une démarche.

Les droits de succession devraient être allégés dans le cadre familial.

En ligne directe, l’abattement passerait de 100 000 € à 150 000 €.

Le barème (5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 30 %, 40 %, 45 %) ne serait pas modifié.

Pour les transmissions indirectes, le président souhaiterait favoriser la transmission aux neveux, nièces, petits-enfants et enfants du conjoint, avec la création d’un abattement de 100 000 €.

Seuls les droits de succession ont été visés dans les annonces d’Emmanuel Macron, en ne précisant pas si les donations seraient concernées.

Et aucun calendrier n’a été présenté pour le moment.

La mise en œuvre de ces mesures dépendra de la majorité obtenue ou non aux élections législatives.

Dans ce contexte, il serait pertinent d’attendre, a minima, le projet de loi de finances pour 2023 (qui sera dévoilé fin septembre 2022), avant de procéder à des transmissions pour bénéficier des abattements plus importants, surtout en cas de transmissions « indirectes ».

Les droits de succession devraient être allégés dans le cadre familial.

En ligne directe, l’abattement passerait de 100 000 € à 150 000 €.

Le barème (5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 30 %, 40 %, 45 %) ne serait pas modifié.

Pour les transmissions indirectes, le président souhaiterait favoriser la transmission aux neveux, nièces, petits-enfants et enfants du conjoint, avec la création d’un abattement de 100 000 €.

Seuls les droits de succession ont été visés dans les annonces d’Emmanuel Macron, en ne précisant pas si les donations seraient concernées.

Et aucun calendrier n’a été présenté pour le moment.

La mise en œuvre de ces mesures dépendra de la majorité obtenue ou non aux élections législatives.

Dans ce contexte, il serait pertinent d’attendre, a minima, le projet de loi de finances pour 2023 (qui sera dévoilé fin septembre 2022), avant de procéder à des transmissions pour bénéficier des abattements plus importants, surtout en cas de transmissions « indirectes ».

Nous avons l’exemple d’une épouse, qui au décès de son mari, souhaite vendre l’ensemble des titres inscrits sur le PEA er le compte-titres ordinaire de son époux.

Malgré ses relances, la banque n’exécute pas l’ordre car elle exige des documents successoraux.

Le délai de réaction de la banque engendre une perte financière importante pour la cliente.

La banque propose une indemnité de 3000 €, jugée inférieure à la perte subie par la cliente. Elle saisit le médiateur de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Celui-ci soutient la légitimité de la demande de l’épouse.

En conséquence, la banque accepte de dédommager sa cliente sur la base de la valeur des titres au jour où l’ordre de vente a été donné.

Vendre les titres inscrits dans le PEA du défunt, dans le cas d’un mariage sous le régime de la communauté universelle avec une clause d’attribution intégrale, est permis sans qu’aucune formalité ne soit à remplir.

L’époux actuel et le ou les ex-époux peuvent prétendre à une réversion (s’ils remplissent les conditions exigées).

Le partage est proportionnel à la durée de chaque mariage.

La personne qui fait la demande de pension en premier déclenche le calcul du partage.

En revanche, chaque ayant-droit doit faire sa propre demande pour recevoir le paiement.

Au décès d’un bénéficiaire, sa part est reversée aux autres à partir du premier jour du mois suivant le décès (sous réserve d’en faire la demande et de ne pas dépasser le plafond de ressources).

Il existe trois situations courantes qui s’inscrivent dans le droit au délaissement :

1/ l’emplacement est affecté par le PLU à la création d’espaces verts ou d’installation d’intérêt général.

2/ le terrain fait partie d’une zone d’aménagement concerté (ZAC).

3/ l’emplacement a fait l’objet d’une demande d’autorisation concernant des travaux, constructions ou installations mais l’autorité compétente a pris une de décision de sursis à statuer.

Pour bénéficier du droit de délaissement, le propriétaire du terrain doit mettre en demeure la collectivité publique d’acquérir le bien dans le délai d’un an. Passé ce délai, s’il n’y a pas eu de manifestation, il est possible de saisir le juge de l’expropriation.

Lorsque la collectivité est intéressée, elle sollicite l’avis de la Direction de l’Immobilier de l’État (DIE), et soumet une offre au propriétaire. En cas d’accord, les parties finalisent la vente et l’acheteur dispose d’un délai de deux ans pour en régler le prix.

En cas de retard, un intérêt de 0,20 % par mois est dû à l'administration fiscale. Et s’il dépasse six mois, s’ajoute une pénalité de 10 %.

L’intervention du notaire est incontournable en présence des éléments suivants :

- un testament,

- un bien immobilier,

- un contrat de mariage,

- une donation au dernier vivant.

Lors du règlement de succession, le notaire établit l’acte de notoriété, dresse un bilan complet du patrimoine du défunt, réalise les formalités hypothécaires et fiscales, et le partage des biens.

En cas de refus de la succession, il n’y a pas de déclaration à déposer.

Elles bénéficient des mêmes conditions que les couples composés d’un homme et d’une femme, y compris en ce qui concerne la prise en charge par l’assurance-maladie.

Elles doivent néanmoins, effectuer une reconnaissance conjointe anticipée avant la conception lorsqu’elles souhaitent recourir à une PMA avec don de gamètes.

Exclusivement établi par un notaire, cet acte doit être signé en même temps que le consentement de don de gamètes.

Ainsi, la 2ème mère sera reconnue à égalité de droits et d'obligations avec la mère qui accouche.

Une copie authentique sera remise au couple et indiquée dans l’acte de naissance de l’enfant.

Les conditions pour que l’adopté dispose des mêmes droits que les autres enfants du défunt dans la succession sont les suivantes :

- l’adopté doit être mineur au moment du décès

- l’adopté peut être soit mineur soit majeur au décès de son parent adoptant, s’il est l’enfant du conjoint

- l’adopté doit prouver que l’adoptant l’a élevé :

- durant sa minorité pendant au moins 5 ans sans interruption,

- ou durant 10 ans lors de sa minorité et majorité.

Si les conditions ne sont pas remplies, l’héritage reçu de son parent sera taxé à 60 %.

Le propriétaire qui souhaite vendre son bien doit d’abord se renseigner auprès de la mairie pour savoir si celui-ci est situé sur une zone de préemption.

Il doit remplir une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qu’il adressera à la mairie.

La commune a 2 mois pour se porter acquéreur ou au contraire renoncer définitivement à acheter le bien. Le silence de la commune pendant ce délai de 2 mois, équivaut à une renonciation.

Si la commune décide de se porter acquéreur, le propriétaire du bien est tenu de le vendre auprès de cette dernière mais celle-ci peut renégocier les modalités de la transaction. Après signature de l’acte notarié, la commune a 6 mois pour payer le bien immobilier.

Le droit de préemption urbain permet de constituer des réserves foncières pour réaliser des projets d’aménagements urbains d'intérêt général, comme par exemple :

• la réalisation de logements sociaux ;

• la construction d'équipements collectifs ;

• le renouvellement urbain.

Les expressions « legs universel » et « legs à titre universel » n’ont pas la même signification.

Un legs universel signifie que le testamentaire lègue à une ou plusieurs personnes tous ses biens à son décès.

Un legs à titre universel signifie que le testamentaire lègue une quote-part ou une catégorie particulière de ses biens.

Les légataires sont tenus au paiement des dettes du défunt.

Et en présence d’héritiers réservataires, ils doivent demander la délivrance du legs.

Comment calcule-t-on le montant imposable ?

Prix de cession du terrain – Prix d’achat du terrain = Montant imposable

Le prix de vente peut être diminué des honoraires de négociation dus par le vendeur.

Le prix d’achat peut être majoré des frais réglés au notaire lors de l’acquisition ou de la succession, des frais de viabilisation et de l’étude géotechnique supportés par le vendeur, etc.

Quels sont les abattements ?

Pour l’impôt sur le revenu :

• 6 % de la plus-value par année de détention à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année,
• 4 % la 22e année
• Exonération après 22 ans

Pour les prélèvements sociaux :

• 1,65 % à compter de la 6e année de détention,
• 1,60 % la 22e année
• 9 % à partir de la 23e année
• Exonération après 30 ans de détention

Pour préserver à la fois son nouveau conjoint et ses enfants, il est intéressant d’opter pour la combinaison mariage et donation entre époux au dernier vivant.

Par contre, lorsqu’il existe un écart d’âge important entre les époux, la donation d’usufruit est à proscrire. Elle risque d’empêcher les enfants de disposer du capital de leur parent. Ce seront les petits-enfants qui en hériteront.

Dans le même sens, l’adoption d’un régime de communauté universelle avec une clause d’attribution intégrale au dernier vivant est déconseillée en présence d’enfants issus d’une première union. Ces derniers peuvent exercer une action en retranchement, réclamer la part que la loi leur réserve.

Le permis de construire pour les nouvelles constructions ou travaux sur un bâti ajoutant une surface de plancher ou d’emprise au sol.

Sauf exception, le recours à un architecte est obligatoire pour réaliser le projet.

Le permis d’aménager pour les creusages, les surélévations du sol ou encore pour les opérations relatives à des lotissements situés en secteur sauvegardé, en site classé ou en instance de classement.

Il est aussi demandé pour la création ou l'aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à cet ensemble immobilier.

Le permis de démolir pour les projets de démolition totale ou partielle d’une construction protégée ou située dans un secteur protég.

Il n’est pas obligatoire dans toute la France.

Un service d’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU) a été mis en place par le ministère de la Transition écologique qui permet de remplir et d’imprimer son dossier avant de le déposer en mairie. A retrouver sur le site service-public.fr

L’avantage a été mis en place en 2020 pour favoriser un élan de solidarité en faveur des associations dans le contexte de crise sanitaire.

La réduction d’impôt s’élève à 75% jusqu’à 1 000 € et de 66% au-delà de 1000 €.

Les dons peuvent être réaliser envers les organismes qui remplissent les trois conditions suivantes :

• avoir un but non lucratif
• avoir un objet social et une gestion désintéressée 
• ne pas fonctionner au profit d'un cercle restreint de personnes.

Cette règle est vraie, même en présence de faits s’étant déroulés antérieurement à cette date.

Dans un arrêt du 20 octobre 2021, un couple cède un terrain à une société pour en extraire des substances minérales. Celle-ci s’engage à lui revendre une fois l’opération terminée. Après l’exploitation des terres, la société refuse finalement de les rétrocéder au couple.

Celui-ci assigne la société en justice pour réclamer au tribunal d’ordonner l’exécution de la vente forcée de la vente. Les juges ne font pas droit à sa demande car ils considèrent que la révocation de la promesse a empêché la formation du contrat promis.

Le couple se pourvoit en cassation. La Cour Suprême estime au contraire que la société avait donné son contrat ferme et définitif à la promesse de vente. Elle a failli à son obligation et doit réparer les dommages causés par son manquement.

Eviter l’indivision

L’indivision convient mal à la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à long terme.
Avec une SCI, les associés fixent dans les statuts les règles de majorité applicables.

Anticiper la transmission

Avec une SCI, les parents transmettent leur patrimoine à leurs enfants, dans des conditions fiscales avantageuses, tout en continuant à le gérer comme ils le souhaitent et d’en percevoir les revenus jusqu’à la fin de leur vie.

Avec une SCI, il est interdit d’abriter un patrimoine destiné à la location meublée.

Et, son interposition fait perdre tous les avantages liés à la protection de l’emprunteur non professionnel (condition suspensive d’obtention du prêt, délais de réflexion et de rétraction).

Les durées de baux d’habitation se définissent comme ce qui suit :

-Associés sans lien de parenté ou d’alliance : 6 ans minimum

-Associés parents et alliés au quatrième degré : 3 ans minimum

Si la société a la possibilité de reprendre le logement au terme du bail pour y loger un de ses associés, elle ne pourra pas le faire pour y loger les proches des associés, comme leurs enfants … sauf si ce sont des associés.

Par cet acte, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € sans frais à chacun de ses enfants tous les 15 ans. Un enfant peut donc recevoir, tous les 15 ans, 200 000 € en franchise d’impôt.

Ces dons constituent en principe des avances sur héritage mais il est toutefois possible de spécifier dans l’acte que le geste a été consenti hors part successorale.

Un passage chez le notaire est obligatoire en présence d’un bien immobilier et fortement recommandé dans les autres cas, notamment en raison des conséquences successorales de la donation.

Cela correspond à la fraction du patrimoine du défunt qui doit obligatoirement revenir aux héritiers. Et par déduction, la part des biens et droits successoraux qui n'est pas réservée par la loi et dont le défunt peut disposer librement par des libéralités est la quotité disponible.

Cette quotité disponible varie en fonction du nombre d'héritiers réservataires :